令和8年1月9日　提出 北九州小倉北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区井堀１丁目２２番１３ ｢井堀１－２２－２５｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パートが建ち並ぶ住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 小倉 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小倉駅南西方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価は堅調な住宅 地需要を反映してプラス基調にあり、今後も同様に推移するものと予測されるが金利動向が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内に形成された住宅地域。住宅地需要は、景況感回復基調の中、利便性及び住環境良好な地域 を中心に堅調に推移。近年、北区西部エリアでは、ハウスメーカーが相続財産等を取得後、小区画に分割して販売する ケースが見られる。価格帯は、新築戸建で３，７００万円前後、需要者は戸建志向のエンドユーザーが中心。今後は、 建築費高騰による戸建価格上昇、物価高による実質賃金伸び悩み、金利上昇等により購買力の低下が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、 自用目的（戸建住宅）での取引を中心とし、収益性よりも居住快適性を重視して価格形成される住宅地域と考察される ため、本件においては、住宅地の市場価格からアプローチした比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [100.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は、物価上昇継続、グローバル経済 の不安定化等下振れリスクが懸念される。不 動産市場は選別・二極化が進行。小倉北区の 人口は微減傾向。 周辺の幹線道路沿線には、スーパー等が出店 し、生活利便性良好な住環境を維持しており 、住宅地需要は堅調に推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％