鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
北九州小倉北 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -5

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　上銘　隆佑

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月2日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区足立３丁目１２番１０外｢足立３－７－１０｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	小倉 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南東方

3.5km

法令

規制

１中専
(60,200)
土砂災害警戒区域
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変化はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇
傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区内の住宅地域であり、主たる市場参加者は当区や小倉南区に通勤する一次取得者等と思料される
。画地規模が大きな土地については、宅地分譲やマンション開発等が可能であることから、前記一次取得者等のほか、
開発や転売を目的とする不動産業者等も需要者となり得る。地価水準は強含みで推移しており、２００㎡程度の土地と
新築建物で概ね３，０００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模一般住宅や共同住宅等を中心として利便性と居住の快適性をともに重視する住宅地域である。比準
価格は同一需給圏内における現実の取引による市場性を反映した価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。よって、本件では比準価格を中心として収益価格
を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北九州市の経済は回復傾向にあるが、小倉南
区の人口は緩やかに減少傾向である。住宅投
資はやや強含みの傾向がみられる。

近隣地域は良好な住環境を維持しており、需
要は安定的に推移している。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北８Ｋ -10201	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.6m私道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
b	小倉北８Ｋ -10503	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西20.2m県道、南東6.3m、二方路		近商 (90,200)
c	小倉北８Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西4.5m、東2.5m、三方路		１住居 (70,200)
d	小倉北８Ｋ -10905	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	小倉北８Ｋ -11101	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北東2.6m市道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,223	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	62,148	100 [ 65.7]	94,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,600
b	(　 ) 50,746	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	53,083	100 [ 56.7]	93,621		93,600
c	(　 ) 107,892	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,483	100 [ 95.0]	111,035		111,000
d	(　 ) 89,912	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,631	100 [ 78.4]	115,601		116,000
e	(　 ) 72,013	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,229	100 [ 71.3]	101,303		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

北九州小倉北 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,634,400	1,421,632	5,212,768	4,370,380	842,388	（　0.9788） 824,529	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	24,250,853 円　　　　（　 73,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸のファミリータイプ（約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,565	281,700	1.0	281,700
							1.0	281,700
2～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,565	281,700	1.0	281,700
							1.0	281,700
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		563,400		563,400
								563,400

⑨年額支払賃料	563,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,760,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,760,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,490,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	563,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 563,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 138,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,634,400 円　　　　（　 20,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,800 円	74,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	270,432 円	6,760,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,421,632 円　（　　　　　　 4,308 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,370,380 円（　　　　　 13,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,634,400 円
②総費用	1,421,632 円
③純収益　①－②	5,212,768 円
④建物等に帰属する純収益	4,370,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	824,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,250,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州小倉北 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市小倉北区足立三丁目１２番１０	2908000152384-0000
2	北九州市小倉北区足立三丁目１２番１１	2908000152385-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
北九州小倉北 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -5

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　波多野　宏和

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区足立３丁目１２番１０外｢足立３－７－１０｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	小倉 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

閑静な住宅地

街

路

６ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南東方

3.5km

法令

規制

１中専
(60,200)
土砂災害警戒区域
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

対象標準地の近隣地域は中規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で特段の変化もなく現状維持と予測する。当該地
域はＪＲ駅から遠いものの、一定の需要が見られ、地価水準は上昇ないし微増で推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　対象標準地の同一需給圏は、当区及び隣接する小倉南区の既成住宅地の存する範囲。圏域内の主な需要者は自用の戸
建住宅の所有を目的とするエンドユーザが多いが、ミニ開発目的の不動産業者等の参入も見られる。圏域内では、取引
は少ないが、利便性が確保され環境条件に優るところの需要は堅調であり、特に小規模な画地の取引がよく見られる。
中心となる価格帯は、画地規模等にもよるが、新築の土地建物で３，０００から４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は近傍の事例を含む信頼性の高い事例に基づいており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益
還元法については、近隣地域が居住の快適性等を主な選択指標とされる戸建住宅地であることから賃貸市場が未成熟で
あるため収益価格は低位に試算された。よって、本件では豊富な取引事例に指示された比準価格を標準とし、収益価格
を参考として、さらに、地域の不動産需給動向なども考慮して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北九州地区の経済は緩やかに回復しており、
当区では人口微減、世帯数微増で推移してい
るが、諸物価の高騰による影響が注視される
ところである。

地域要因に大きな変化はないが、住環境や利
便性の良い住宅地では需要も堅調で、地価も
上昇基調にある。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北８Ｋ -10304	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西4.5m、東2.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	小倉北８Ｋ -10411	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居土砂災害警戒区域 (60,160)
c	小倉北８Ｋ -11101	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	北東2.6m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	小倉北８Ｋ -11105	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	小倉北８Ｋ -10605	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.7m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,892	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,483	100 [ 101.0]	104,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 91,615	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,256	100 [ 91.1]	101,269		101,000
c	(　 ) 72,013	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,229	100 [ 71.7]	100,738		101,000
d	(　 ) 99,408	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,104	100 [ 96.0]	104,275		104,000
e	(　 ) 99,305	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,397	100 [ 96.9]	103,609		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

北九州小倉北 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,570,812	1,419,940	5,150,872	4,370,380	780,492	（　0.9788） 763,946	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	22,469,000 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸のファミリータイプ（約６０㎡）を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,550	279,000	1.0	279,000
							1.0	279,000
2～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,550	279,000	1.0	279,000
							1.0	279,000
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		558,000		558,000
								558,000

⑨年額支払賃料	558,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,696,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,428,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	558,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 558,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,570,812 円　　　　（　 19,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,800 円	74,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	267,840 円	6,696,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,419,940 円　（　　　　　　 4,303 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,370,380 円（　　　　　 13,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,570,812 円
②総費用	1,419,940 円
③純収益　①－②	5,150,872 円
④建物等に帰属する純収益	4,370,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	780,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	763,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,469,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州小倉北 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市小倉北区足立三丁目１２番１０	2908000152384-0000
2	北九州市小倉北区足立三丁目１２番１１	2908000152385-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考