令和8年1月9日　提出 北九州戸畑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外 ｢牧山海岸４－２８｣ ②地積 　(㎡) 3,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東15m市道 水道、ガス、下水 戸畑 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸畑区の中心部に比較的近接 する工業地域 街 路 １５ｍ　市道 交通 施設 戸畑駅　西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種の工場や事業所などが見られる工業地域で、格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持すると思われ る。圏域の旺盛な設備投資動向から地域の工業地の需要は維持され、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、戸畑区を中心に広く北九州市全域に及ぶ範囲にある、中小規模の工場や事業所などが見られる工業地域 である。中心となる需要者は、製造や物流などの事業者や法人が考えられる。中心市街地に近接しており、北九州都市 高速道路の牧山出入口にも近く、利便性が良好な地域の工業地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向が続いている。 地域における工業地の取引は、規模や用途がまちまちであり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 製造業を中心とする工場などが建ち並ぶ工業地域で、自己使用の土地の取得や複合不動産の取引が中心となっている。 地域内に貸し工場などの賃貸物件は認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格を試算することはできな かった。比準価格は、いずれも戸畑区及び隣接区内の工業地の事例から導出したもので、市場の実態を反映した規範性 の高い価格と思われる。よって本件においては、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旺盛な流通業務施設用地の需要や設備投資動 向を反映して、圏域内の工業地の需要は堅調 に推移しており、地価は上昇基調が続いてい る。 中心市街地や北九州都市高速道路の出入口に 近い利便性の良好な工業地域で地域の工業地 の需要は堅調に推移し、地価は上昇基調が続 いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％