別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州戸畑 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州戸畑 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市戸畑区中本町２０２番外
｢中本町８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ14		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北西32m県道、南西側道 水道、ガス、下水 戸畑

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 戸畑駅　南東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ戸畑駅付近の繁華性や利便性に富む普通商業地域である。近隣地域等では店舗兼共同住宅や店舗等が建ち並
び、底堅い土地需要が認められる。地価水準は今後も堅調に推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 戸畑区及び周辺区等に及ぶ商業地域一帯を同一需給圏の範囲と判定する。地元の不動産開発業者や資金力のある法人、
地縁を有する個人事業主などが主たる需要者として挙げられる。近隣地域では店舗や事務所としての需要も堅調である
が、居住の利便性から共同住宅としての需要も底堅い。とくに面大地に対する需要は旺盛であり、総じて土地取引は堅
調に推移している。画地規模や目的等の相違により、需要の中心となる価格帯を見出すことは難しい状況でもある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は各種の算出過程に想定事項を含み、賃料の遅行性や未成熟な賃貸市場などを反映して、やや低位に導出され
ている。一方、信頼性を有する比準価格は類似地域などの規範的な取引事例から求めた実証的な試算価格である。よっ
て、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映する比準価格を重視し、更に収益価格を比較考量のうえ、代表標準
地との価格バランスや前年変動率の動向にも留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州戸畑 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [103.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や円安、各種金利の上昇などが懸念さ
れるなか、経済主体の投資決定や消費行動に
も若干の謙抑的な慎重さが見受けられる。


ＪＲ戸畑駅付近で大型商業施設にも近く居住
の利便性等が高い。中高層のマンション用地
等としての需要も堅調である。


対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州戸畑 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０８
Ｋ
-10105		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 小倉北８Ｋ

-10804		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 小倉北８Ｋ

-10406		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東5.7m、
二方路
商業

(90,400)
d 小倉北８Ｋ

-10704		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東4m、準角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
313,578 		 100
[ 154.4]
203,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
251,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
244,958 		 100
[ 137.5]
178,151 
183,000 
c (　           ) 
220,804  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
226,551 		 100
[ 114.5]
197,861 
204,000 
d (　           ) 
230,922  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
250,088 		 100
[ 122.7]
203,821 
210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



北九州戸畑 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,872,395 
24,230,852 
74,641,543 
70,200,000 
4,441,543 		 （　0.9248）
4,107,539 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    117,358,257 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州戸畑 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 636.00 ＲＣ12 4,466.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,117 ㎡     31.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階（店舗）、２～４階（事務所）、５～１２階（住宅）を想定する。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
462.00 
74.0 
341.88 
3,100 
1,059,828 		 4.0  4,239,312 
2.0  2,119,656 

 2～ 4		 事務所
636.00 
85.0 
540.60 
2,200 
1,189,320 		 4.0  4,757,280 
2.0  2,378,640 

 5～12		 住宅
262.00 
95.0 
248.90 
1,800 
448,020 		 1.0  448,020 
1.0  448,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,466.00 
88.6 
3,954.88 

8,211,948 		 22,095,312 
12,839,736 
⑨年額支払賃料      8,211,948 円　×　12ヶ月　＝　      98,543,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,954.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化されていない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていないため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,543,376 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　       ％　＝　　     4,927,169 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,536,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,095,312 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         209,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,839,736 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,126,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,872,395 円　　　　（　        88,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州戸畑 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,520,852 円  　　　      100,463,376　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,230,852 円　（　　　　　　        21,693 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9248    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   4,466.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,200,000 円  
（　　　　　        62,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,872,395 円      
②総費用 24,230,852 円      
③純収益　①－② 74,641,543 円      
④建物等に帰属する純収益 70,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,441,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,107,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,358,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州戸畑 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市戸畑区中本町２０２番
 2908000326881-0000
2 　北九州市戸畑区中本町２０３番
 2908000326882-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州戸畑 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州戸畑 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市戸畑区中本町２０２番外
｢中本町８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ14		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北西32m県道、南西側道 水道、ガス、下水 戸畑

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 戸畑駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸畑駅前周辺の商業地域であり、店舗、事務所兼共同住宅が建ち並んでいる。地域要因に大きな変動はないもの
の、堅調な需要から地価水準は今後も上昇傾向が続くものと思料される
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸畑区及び周辺の商業地域一帯である。主たる需要者は、地場の法人やマンションデベロッパーが想定
される。近隣地域においては店舗や事務所のほか、共同住宅用地としての堅調な需要が見込まれ、地価は力強く上昇を
続けている。価格については、画地規模や需要者の種類などによって大きく異なるため、需要の中心となる価格帯の把
握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性を有する複数事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は対象地の収益性を反映し
た理論的価格であり、商業地においては重視されるべき価格ではあるが、近隣地域においては元本価値に見合う賃料水
準が形成されておらず、低位に試算された。よって、商業地ではあるが市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州戸畑 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [103.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 戸畑区を含む北九州市の経済状況は、回復の
基調にあり、堅調な個人消費や雇用情勢が景
気を支えている。


交通接近条件や生活利便性に優ることから住
宅系の需要も見込まれ地価は上昇基調で推移
している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州戸畑 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 戸畑０７Ｃ

-10601		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東36m県道、
北西2.7m、
南東5.1m、
三方路
商業
宅造規制区域
(100,400)
b 戸畑０７Ｃ

-10909		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東2.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 戸畑０８Ｋ

-10199		 北九州市戸畑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d 戸畑０８Ｋ

-10701		 北九州市戸畑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西20m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,914  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
156,520 		 100
[  90.9]
172,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
132,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
134,602 		 100
[  76.5]
175,950 
181,000 
c (　           ) 
156,603  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,156 		 100
[  91.1]
182,389 
188,000 
d (　           ) 
149,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
165,368 		 100
[  89.4]
184,975 
191,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



北九州戸畑 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,742,447 
23,566,929 
75,175,518 
70,200,000 
4,975,518 		 （　0.9248）
4,601,359 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    131,467,400 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州戸畑 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 636.00 ＲＣ12 4,466.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,117 ㎡     31.0 m x   41.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗、２～４階は事務所、５～１２階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
462.00 
74.0 
341.88 
2,850 
974,358 		 4.0  3,897,432 
2.0  1,948,716 

 2～ 4		 事務所
636.00 
85.0 
540.60 
2,150 
1,162,290 		 4.0  4,649,160 
2.0  2,324,580 

 5～12		 共同住宅
262.00 
95.0 
248.90 
1,880 
467,932 		 1.0  467,932 
1.0  467,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,466.00 
88.6 
3,954.88 

8,204,684 		 21,588,368 
12,665,912 
⑨年額支払賃料      8,204,684 円　×　12ヶ月　＝　      98,456,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,954.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,456,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　       ％　＝　　     4,922,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,453,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,588,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,089 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,665,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,083,960 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,742,447 円　　　　（　        88,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,981 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州戸畑 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,516,929 円  　　　      100,376,208　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      450,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,566,929 円　（　　　　　　        21,098 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9248    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   4,466.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,200,000 円  
（　　　　　        62,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,742,447 円      
②総費用 23,566,929 円      
③純収益　①－② 75,175,518 円      
④建物等に帰属する純収益 70,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,975,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,601,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,119 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,467,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州戸畑 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市戸畑区中本町２０２番
 2908000326881-0000
2 　北九州市戸畑区中本町２０３番
 2908000326882-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考