令和8年1月9日　提出 北九州若松 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区大字安瀬２０番１外 ②地積 　(㎡) 2,678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業地域 東9m市道 水道、下水 若松 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の中小工場地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 若松駅　北東方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 世界経済の不透明さに伴い、企業立地や設備投資の慎重さも予想されるなか、若松区臨海部の工場地に対する需 要はエネルギー関連や製造部門を中心に底堅い需要が期待されている。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 若松区を中心に北九州全域を対象とする中小工業地域を同一需給圏と判断する。とくに臨海地区の中小工業地と代替・ 競争関係が認められる。主な需要者は北九州圏内で事業展開する各種法人などである。若松区の響灘地区では、エネル ギーや製造関連、物流の集積も進んでおり、地価水準は堅調に推移している。土地取引における画地規模や目的などが 一様でないことからを取引の中心価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近では自用目的の中小工場などが企業立地しており、工場地の賃貸市場が顕在化しておらず、賃貸を想定することが 現状を適切に反映していると言えないため、収益還元法の適用を行わなかった。一方、中小工場地の市況を反映した比 準価格は実証的で説明力に富むものである。よって、規範的な比準価格を中心に、周辺の代表標準地との価格均衡にも 留意のうえ、前年変動率なども検討して、適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [106.0] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明さがあり、新たな設備投資 や企業立地に慎重さも伺えるが北九州市の経 済情勢は、今後とも安定的に推移していくと 思料される。 若松区臨海部の中小工場地の需要は、比較的 堅調であり、エネルギー関連等の集積も期待 される。中小工場地の地価は安定的に推移し ている。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％