別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州若松 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区本町２丁目６６１番１
｢本町２－１３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

3.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中小規模の店舗やホ
テル等が見られる商
業地域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 若松

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 若松駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 若松駅に近い旧来からの商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状程度で推移すると予測
される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若松区及び周辺区の商業地域等と判定する。典型的な市場参加者は、若松区に営業基盤を有する事業者
が想定される。近隣地域及び周辺地域は、人口減少、高齢化等の影響があり、繁華性は低下傾向にある。加えて、郊外
大型店に顧客が流出している。一方、若松駅周辺の地価は値ごろ感があり、住宅用地需要もあると考えられる。取引価
格は、画地規模等により一様ではなく、中心となる取引価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、若松駅に近い旧来からの商業地域である。比準価格は、代替競争の関係にある地域における複数の取引事
例を採用して試算しており、精度を確保している。収益価格は、標準地上に賃貸用物件を想定して試算したが、試算過
程に想定要素が介在して不確実性があるため、比準価格より低く試算された。本件においては、精度が高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州若松 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     90,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は改善の動きが見られる。企業収益
は概ね横ばいとなっている。訪日外客数は増
加している。消費者物価は上昇している。


若松駅に近い旧来からの中心商業地域である
。繁華性が旧来より低下しているが、需要が
根強く、地価は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０８Ｋ

-11299		 北九州市若松区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4.6m市道
、中間画地
商業

(100,276)
b 若松０８Ｋ

-11101		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 若松０８Ｋ

-10406		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
東5m、角地
近商

(100,200)
d 若松０８Ｋ

-11001		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東27m市道、
南27m、角地
２住居

(70,200)
e 若松０８Ｋ

-10715		 北九州市若松区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東31m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
83,814 		 100
[  94.2]
88,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
91,600 
b (　           ) 
66,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,865 		 100
[  76.3]
87,634 
90,300 
c (　           ) 
68,068  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
65,345 		 100
[  74.6]
87,594 
90,200 
d (　           ) 
77,313  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
76,930 		 100
[  87.3]
88,121 
90,800 
e (　     43,740) 
72,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,994 		 100
[  82.9]
89,257 
91,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



北九州若松 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,668,177 
1,798,693 
5,869,484 
5,346,900 
522,584 		 （　0.9616）
502,517 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     14,357,629 円　　　　（　     63,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗等兼共同住宅 135.00 Ｓ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   225 ㎡     28.0 m x    8.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、フロア貸し、２Ｆ：事務所、フロア貸し、３Ｆ：２ＤＫ・４０．５㎡、３戸の共同住宅 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 当該構造・用途では標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
75.0 
101.25 
2,500 
253,125 		 4.0  1,012,500 
2.0  506,250 

 2～ 2		 事務所
135.00 
85.0 
114.75 
2,000 
229,500 		 4.0  918,000 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,430 
173,745 		 1.0  173,745 
1.0  173,745 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
83.3 
337.50 

656,370 		 2,104,245 
679,995 
⑨年額支払賃料        656,370 円　×　12ヶ月　＝　       7,876,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,876,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       393,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,482,618 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,104,245 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,990 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          679,995 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         165,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,668,177 円　　　　（　        34,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 236,293 円  　　　        7,876,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      776,900 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,798,693 円　（　　　　　　         7,994 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,346,900 円  
（　　　　　        23,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,668,177 円      
②総費用 1,798,693 円      
③純収益　①－② 5,869,484 円      
④建物等に帰属する純収益 5,346,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 522,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,357,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区本町二丁目６６１番１
 2935005069368-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
北九州若松 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区本町２丁目６６１番１
｢本町２－１３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

3.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中小規模の店舗やホ
テル等が見られる商
業地域		 西25m市道、北側道 水道、ガス、下水 若松

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 若松駅　北東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、若松区中心市街地の既存商業地域である。立地性には圏内で一定の優位性が認められるが、現在の
ところ格別の変動要因は見当たらず、今後も当分の間は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、若松区を中心とする商業地域一帯である。需要者は、地場の中小事業者、広域的に事業展開して
いる法人など多様である。近隣地域は、若松区の中心市街地に位置しており、土地の利用度は比較的高い状況である。
取引市場では、良好な立地性を背景として相応の需要は見込めると思われ、地価は概ね横ばい圏内で推移していると判
断される。取引相場については、規模や立地性などで価格に相当程度のバラツキがあるため把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、事例適格要件を具備した商業地の取引事例を採用して適切に試算しており、実証的な価格が得られたもの
と判断した。収益価格については、店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したが、当該地域の事業形態は区々である
ため、各種の想定は困難であり、その価格の精度にはやや難があると認めざるを得ない。したがって、本件では、規範
性に優る比準価格を中心に収益価格を比較考量して、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州若松 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     90,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏内の景気は一部に弱めの動きもみられるが
、緩やかに回復している。地域性や収益力な
どによる商況の多様化傾向は徐々に進展して
いる。

近隣地域の立地性は良好であるが、現在のと
ころ地域要因には特筆すべき変化はない。周
辺一帯の土地の取引は低調気味であり空き店
舗も見られる。

個別的要因の変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０８Ｋ

-11007		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、南東5.3m、
準角地
商業

(100,400)
b 若松０８Ｋ

-10715		 北九州市若松区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東31m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c 戸畑０８Ｋ

-10201		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 八幡西０８
Ｋ
-10102		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,679  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
61,696 		 100
[  75.8]
81,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
83,800 
b (　     43,740) 
72,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,994 		 100
[  81.2]
91,126 
93,900 
c (　           ) 
90,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,452 		 100
[ 100.0]
92,452 
95,200 
d (　           ) 
98,825  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,162 		 100
[ 107.1]
97,257 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,200 円／㎡]  



北九州若松 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,575,754 
1,769,023 
5,806,731 
5,247,450 
559,281 		 （　0.9616）
537,805 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     15,365,857 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 135.00 Ｓ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   225 ㎡     28.0 m x    8.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建、１階は店舗、２階は事務所、３階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
75.0 
101.25 
2,400 
243,000 		 4.0  972,000 
2.0  486,000 

 2～ 2		 事務所
135.00 
85.0 
114.75 
2,000 
229,500 		 4.0  918,000 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,450 
176,175 		 1.0  176,175 
1.0  176,175 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
83.3 
337.50 

648,675 		 2,066,175 
662,175 
⑨年額支払賃料        648,675 円　×　12ヶ月　＝　       7,784,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により補填。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,784,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       389,205 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,394,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,066,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          662,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         161,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,575,754 円　　　　（　        33,670 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,408 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,500 円  　　　　     89,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 233,523 円  　　　        7,784,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      762,400 円  　　　　     89,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,769,023 円　（　　　　　　         7,862 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,247,450 円  
（　　　　　        23,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,575,754 円      
②総費用 1,769,023 円      
③純収益　①－② 5,806,731 円      
④建物等に帰属する純収益 5,247,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 559,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 537,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,365,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区本町二丁目６６１番１
 2935005069368-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考