令和8年1月9日　提出 北九州若松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区西小石町２番１１ ｢西小石町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既存の住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路幅員が約４ｍの区画整然 とした既成の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、建物の建替えが散見されるが、大きな地域要因の変動はなく、今後も現状程度の使 用が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区内の住宅地域である。特に、東部地区と代替競争の関係が強い。需要者は、若松区に地縁または 勤務地を有する個人が想定されるが、他地区からの流入は少ない。標準地は、鉄道駅から遠い既成の住宅地域であり、 人口減少と高齢化進行の影響を受け、需要が減少している。取引の中心となる価格は、土地が１０００万円前後、中古 物件２０００万円以内と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、若松区北東部に位置する戸建住宅が主体の住宅地域であり、自己使用目的での取引が一般的である。比準 価格は、若松区の住宅地域における複数の取引事例を採用し、各補修正及び要因比較を適正に行って試算しており、精 度が確保されている。一方、自己使用の戸建住宅が主体の地域であり、収益価格は試算しなかった。本件では、精度が 確保されている比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。円安が継続し 、消費者物価が上昇している。金利は緩やか に上昇している。若松区の人口はここ一年間 減少した。 若松区東部の郊外に存する既成の住宅地域で ある。人口減少と高齢化が継続している。需 要が弱含んでおり、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％