令和8年1月9日　提出 北九州若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -13 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区青葉台南２丁目１２番１１３ ｢青葉台南２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 折尾 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北西方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 若松区郊外の戸建住宅団地に属し、接近条件等に難がある一方で良好な住環境を形成し、値頃感もみられるなど 相応の住宅地需要が見込まれることから、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区西部及び隣接区等の住宅地域一帯を圏域とし、需要者の中心は若松区及び八幡西区の居住者と判断 する。標準地は若松区郊外の戸建住宅団地に属し、利便性はやや劣るが住環境は良好である。一方、周辺では近年、大 規模開発による戸建住宅の団地形成が進み、地域一帯が熟成度を増している。取引市場における住宅地の中心価格帯は 規模により相違するが、土地が１，３００万円前後、中古住宅が２，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に存するため、積算価格及び収益価格は試算できず比準価格のみを試 算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では若松区内の標準地周辺に存する複数事例 から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区を含む北九州経済は緩やかな回復基調 にあり、住宅投資は横ばい圏内で推移し、個 人消費・公共投資・雇用情勢は総じて堅調に 推移している。 特段の要因変動は認められないが、住環境が 良好な郊外の戸建住宅団地として需要は概ね 堅調であり、値頃感もあり地価は安定的に推 移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％