令和8年1月9日　提出 北九州若松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　関口　晶太   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区宮前町８番２２ ｢宮前町７－２０｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西3.9m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地で街路条件の劣る住宅 地域 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 若林区東部に位置する中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。傾 斜地で幅員が狭く、交通利便性もやや劣ることから、地価は緩やかな下落傾向が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区東部の住宅地域で、需要者は区内居住者やその世帯分離者、若松区等への通勤者など地縁を有する 個人が中心であると考えられる。駅やスーパー等までの距離があり、傾斜地で狭小な街路が多く、外部からの流入は少 なく選好性は低い。地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は約１５０～２００㎡の土地で５００万 円～７００万円程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した若松区の多数の取引事例から代替・競争関係が認められる規模・用途等が類似した価格牽 連性の高い事例を選択・採用し、各種補修性等を行ったうえで求められた客観的かつ実証的な価格である。近隣地域は 、自用の戸建住宅が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調であるが、物価高、米国の経 済政策動向により不透明感や下振れリスクが 懸念される。 傾斜地で狭小道路の住宅地域であり、高齢化 や人口減少を背景に需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％