令和8年1月9日　提出 北九州若松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区畠田１丁目３番１１６ ｢畠田１－３－７｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅と空地が混 在する区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 二島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外丘陵地の小規模な区画整 理済住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 二島駅　北西方 1.8km 法令 規制 ２低専 ⑤地域要因の将 　来予測 若松区中部の旧市街地に存する小規模な区画整理済住宅地域で、街路条件は普通、利便性・住環境は比較的良好 な地域である。周辺では老朽化住宅の建て替えなども進み需要・地価は若干強含み推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主に若松区中部から西部の一般住宅等で構成される住宅地域である。需要者の中心は、地元在住 者、八幡西区もしくは若松区東部周辺へ通勤する一次取得者である。鉄道駅はやや遠いが、二島地区に比較的近い利便 性・住環境の良好な立地条件のもと、住宅需要は回復傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は約２００㎡の土 地で約７００～１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自己利用が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であるため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏内の景気は全般的には回復基調にあり 、住宅需要も上昇に転じているが、立地や環 境などにより需給の高低が明確化し二極化が 進行している。 比較的利便性が良好な旧来からの住宅地域で あるため、ある程度の需要は見込める。地価 は概ね横ばいから若干の上昇傾向が続くと予 測する。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％