令和8年1月9日　提出 北九州門司 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区太刀浦海岸１２番１ ②地積 　(㎡) 7,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 北西17.5m道路、三方路 水道、下水 門司港 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７．５ｍ道路 交通 施設 門司港駅　北東方 4.7km 法令 規制 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周防灘を望む臨海部の工業地域であり、倉庫・コンテナ基地等が建ち並んでいる。地域要因の大きな変化はない 。ｅコマース等の通販拡大による影響から工業地の全般的な需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市及びその周辺市町村の臨海工業地域である。主な需要者は事業拡張等に伴って施設買収、用地取 得等を行う製造業者等の事業法人が中心となると考えられる。近年のネット通販活況等の影響もあり、若松区等におい ては工業分譲地の売れ行きが好調で、需要が逼迫してきており、新たな分譲地の計画等も聞かれる。近隣地域は旧来か らの港湾部の工業地域ではあり、立地条件等が良好で、地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の倉庫や工場がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算せず、比準価格 のみの試算となった。近隣地域のような工業地域においては輸送手段への接近性や関連企業との位置関係等が重視され ることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む比準価格を中 心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-3             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [103.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販等の影響から物流関連の土地需要 がかなり強含んでいる工業地域も見られ、門 司区の臨海部工業地域に対する需要も旺盛と なっている。 倉庫等を中心とする臨海部の工業地域であり 、上記のような物流関連の旺盛な土地需要に 牽引され、地価は上昇傾向となってきている 。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％