令和8年1月9日　提出 北九州門司 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 229,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ ②地積 　(㎡) 12,369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 セメント化学工業を 中心とする臨海工業 地域 南11m道路、西側道 水道 門司港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ道路 交通 施設 門司港駅　北東方 3.5km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 門司区北部の臨海部に工場や倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状の土地利用を維持すると考えら れる。物流施設用地等の需要の高まりを受け、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　対象標準地の同一需給圏は、北九州市やその周辺市町にあって臨海工業地の存する範囲として把握した。市場での主 な需要者は製造業をはじめとする地場の企業と考えられるほか、立地や規模によっては全国的な企業も想定される。圏 域内の工業地の需要は引き続き堅調であり、物流施設適地ではその傾向が特に強い。工業地の取引は、取引事情や規模 等により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の近隣地域は自社自用の工場が立地する工場地域で賃貸市場が未成熟であることなどから試算できなかっ た。比準価格については、やや広域的な同一需給圏から事例を採用したが、比準の過程は応分であり、求められた結果 は市場性を反映した価格と言える。従って、本件では実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地 域の動向等を勘案して表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州地区の経済は緩やかに回復しているが 、生産面や輸出面に一部弱さが見られる。 臨海部にセメント工場や倉庫、事業所等が立 地する工業地で、工業用地の不足等から底堅 い需要が見られ、地価は上昇基調にある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％