鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
北九州門司 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-3

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　大川　弘太郎

TEL.

鑑定評価額

64,500,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外｢柳町２－４－１１｣				②地積　(㎡)	393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	小規模小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	門司 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

門司駅東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、門司駅至近に位置し、用途の多様性が認められる商業地域である。地価は、マンションを投資対象
とする用地需要等により上昇基調で推移してきた中、頭打ち・高止まり感が見られる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内に形成された商業地域。近隣地域が位置する門司駅前の商業地域は、「ゆめマート門司」を中
心として小売店舗、飲食店等が建ち並んでいるが、郊外型店舗、他区のショッピングモールとの競合等により空テナン
トが散見され、賃貸マンション、コインパークへの利用転換が増えつつある。門司区大里エリアの幹線道路沿線におい
ては、スーパー等商業施設が出店し、商業地域の分散化・郊外化が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する取引事例からアプローチした実証的な価格である。収益価格は、投資
プレーヤーの市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断されるが
、想定項目が介在し、規範性はやや劣るものと考察される。従って、本件においては、商業地の市場動向を反映する比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州門司 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    164,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は、物価上昇継続、グローバル経済
の不安定化等下振れリスクが懸念される。不
動産市場は選別・二極化が進行。門司区の人
口は減少傾向。

郊外型店舗への顧客流出等により商業系利用
の需要に弱さが見られるが、賃貸マンション
は地元志向の根強い需要があり投資対象とし
て安定している。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司８Ｋ -10603	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	門司８Ｋ -10705	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	門司８Ｋ -11203	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	北東6.2m市道、南東6.2m、西2.4m、三方路		商業 (100,372)
d	門司８Ｋ -20350	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南15m県道、東5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,554	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,964	100 [ 77.5]	176,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 126,322	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,827	100 [ 76.8]	165,139		165,000
c	(　 ) 101,660	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	106,541	100 [ 66.6]	159,971		160,000
d	(　 ) 133,305	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	131,606	100 [ 76.4]	172,259		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

北九州門司 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,018,977	7,260,500	23,758,477	21,954,100	1,804,377	（　0.9616） 1,735,089	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	49,573,971 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	250.00	ＲＣ6	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	11.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ：フロア貸し、３～６Ｆ：１ＬＤＫ（平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,800	525,000	4.0	2,100,000
							2.0	1,050,000
～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,200	467,500	6.0	2,805,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	250.00	90.0	225.00	1,850	416,250	1.0	416,250
							1.0	416,250
～

～

計		1,500.00	86.7	1,300.00		2,657,500		6,570,000
								2,715,000

⑨年額支払賃料	2,657,500 円　×　12ヶ月　＝　 31,890,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,890,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,594,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,295,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,570,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,715,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 661,062 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,018,977 円　　　　（　 78,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,929 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,985,000 円	397,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	956,700 円	31,890,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,374,500 円	397,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	397,000 円	397,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	397,000 円	397,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,260,500 円　（　　　　　　 18,475 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9616

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	397,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0553	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,954,100 円（　　　　　 55,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,018,977 円
②総費用	7,260,500 円
③純収益　①－②	23,758,477 円
④建物等に帰属する純収益	21,954,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,804,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,735,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,573,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州門司 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市門司区柳町二丁目２１６番１	2932000016794-0000
2	北九州市門司区柳町二丁目２１６番２	2932000016795-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
北九州門司 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-3

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

64,800,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区柳町２丁目２１６番１外｢柳町２－４－１１｣				②地積　(㎡)	393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	小規模小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	門司 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

門司駅　東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

門司駅近郊の商業地域で、小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ。地域要因等の大きな変化はなく、今後も現状のまま
で推移するものと思料される。旧来からの商店街であるが、地価は景気回復基調から上昇傾向と予測した。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は門司区及びその周辺市町村の商業地域である。当該地域は低層の小売店舗や飲食店等が見られる旧来から
の商店街で、繁華性程度はやや劣るが、駅からの接近性に優れることから、共同住宅としての賃貸需要は良好である。
店舗等の主な需要者は地元の個人事業者等がほとんどであるが、既述のような賃貸需要から投資家等も考えられる。こ
のように店舗等としての需要は弱いが、マンションや収益目的の土地需要は回復傾向にある。地価は若干の上昇傾向。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模な店舗の多い商業地であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この賃料
に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業地の
市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断される
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の景気回復基調から北九州市の商業地需
要も回復傾向にあり、門司区及びその周辺の
商業地需要は安定的に推移している。

小規模な低層店舗等を中心とした商業地域で
ある。旧来型の商店街ではあるが、駅近等の
理由から住宅の賃貸需要は回復傾向にあり、
地価は上昇傾向。

個別的要因については特段の変動要因は認め
られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司８Ｋ -10705	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	門司８Ｋ -11203	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	北東6.2m市道、南東6.2m、西2.4m、三方路		商業 (100,372)
c	門司８Ｋ -11204	北九州市門司区		更地	（　）	不整形	南東7.8m市道、南西3m、角地		１住居 (80,200)
d	門司８Ｋ -20552	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	東8.3m市道、中間画地		商業宅造規制区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,322	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,827	100 [ 76.8]	165,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 101,660	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	104,256	100 [ 61.2]	170,353		170,000
c	(　 ) 95,632	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	103,336	100 [ 62.4]	165,603		166,000
d	(　 ) 127,377	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,269	100 [ 76.8]	167,017		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

北九州門司 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,560,484	6,936,500	22,623,984	20,958,700	1,665,284	（　0.9616） 1,601,337	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	45,752,486 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	250.00	ＲＣ6	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	10.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所のフロア貸し、３階以上を居宅とし、タイプは１ＬＤＫ、平均専有面積約３８㎡弱

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

店舗・事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,600	487,500	4.0	1,950,000
							2.0	975,000
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,000	425,000	6.0	2,550,000
							0.0	0
3～ 6	居宅	250.00	90.0	225.00	1,800	405,000	1.0	405,000
							1.0	405,000
～

～

計		1,500.00	86.7	1,300.00		2,532,500		6,120,000
								2,595,000

⑨年額支払賃料	2,532,500 円　×　12ヶ月　＝　 30,390,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,390,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,519,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,870,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,120,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,595,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 631,844 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,560,484 円　　　　（　 75,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,895,000 円	379,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	911,700 円	30,390,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,221,500 円	379,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	379,000 円	379,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,936,500 円　（　　　　　　 17,650 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9616

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	379,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0553	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,958,700 円（　　　　　 53,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,560,484 円
②総費用	6,936,500 円
③純収益　①－②	22,623,984 円
④建物等に帰属する純収益	20,958,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,665,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,601,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,752,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州門司 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市門司区柳町二丁目２１６番１	2932000016794-0000
2	北九州市門司区柳町二丁目２１６番２	2932000016795-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考