鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
北九州門司 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -22

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　早坂　剛雄

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区東本町１丁目２番２０外｢東本町１－２－２０｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	住宅、併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	門司港 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

門司港駅　北東方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅のほか共同住宅等や商業用途の建物が混在する住商混在地域である。近年においては、商
業用途から住宅用途への転換も一部で見られ、需要の競合から地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は門司区内の住商混在地域一円で、主たる市場参加者は門司区に在住する一次取得者や地縁的選好性を有す
る者である。需給動向については、低下傾向にあるものの、交通利便性に優れること等を背景として住宅需要は底堅く
推移している。地価水準については、やや強含みで推移しており、１７０～２００㎡程度の土地で、概ね１，３００～
２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、事務所等の商業利用も見られるものの住宅需要も高く、利便性と居住の快適性をともに重視する住商混在
地域である。比準価格は同一需給圏内における現実の取引による市場性を反映した価格であり信頼性は高い。一方、収
益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。よって、本件では比準価格を中
心として収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州門司 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 81.4]

[100.0]
100

70,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均
よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの
の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇
傾向にある。

人口は減少傾向にあるものの、商業用途と住
宅用途の競合が見られ、地価はやや強含みで
推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司８Ｋ -20953	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.6m市道、南東4m、角地		近商 (100,200)
b	門司８Ｋ -20951	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.5m市道、南6.5m、角地		近商関門景観形成地域 (100,200)
c	門司８Ｋ -11008	北九州市門司区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	門司８Ｋ -21051	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.4m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
e	門司８Ｋ -21053	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,352	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,811	100 [ 104.0]	74,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 66,665	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,076	100 [ 91.2]	70,259		70,300
c	(　 ) 64,020	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,468	100 [ 88.8]	72,599		72,600
d	(　 ) 77,300	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,572	100 [ 106.0]	70,351		70,400
e	(　 ) 58,599	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	65,956	100 [ 90.1]	73,203		73,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,300 円／㎡]

北九州門司 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,567,031	1,757,436	5,809,595	5,504,500	305,095	（　0.9809） 299,268	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	8,802,000 円　　　　（　 47,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡、２ＬＤＫ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

鉄骨造の建築物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	90.0	108.00	1,450	156,600	1.0	156,600
							1.0	156,600
2～ 4	居宅	120.00	90.0	108.00	1,500	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		642,600		642,600
								642,600

⑨年額支払賃料	642,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,711,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,711,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,402,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	642,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 642,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 158,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,567,031 円　　　　（　 40,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,000 円	101,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	231,336 円	7,711,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,757,436 円　（　　　　　　 9,398 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9809

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,504,500 円（　　　　　 29,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,567,031 円
②総費用	1,757,436 円
③純収益　①－②	5,809,595 円
④建物等に帰属する純収益	5,504,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,802,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州門司 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市門司区東本町一丁目２番２０	2932000001179-0000
2	北九州市門司区東本町一丁目２番２１	2932000001180-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
北九州門司 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -22

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　村上　知子

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区東本町１丁目２番２０外｢東本町１－２－２０｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	住宅、併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	門司港 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

一般住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ門司港駅　北東方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅徒歩圏内に営業所、共同住宅等が混在する地域で、地域的特性は現状のまま推移すると予測する。鉄道駅
徒歩圏内の平坦地であり、住宅地としての需要は安定しており、地価は今後も堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

一般住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏では、門司区内の商住混在地域一円と判定した。需要者の中心は、アパート建築を目的とする不動産業者、
北九州市内へ通勤する一次取得者である。需給動向としては、徒歩圏内のＪＲ門司港駅のアーケード街は空き店舗が増
加しており、商業地としての繁華性は劣るものの、交通利便性、生活利便性の良さを生かした共同住宅を主体とした住
宅用地としての需要が今後は安定的に見込まれるエリアである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例
より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、収益価格は、総じて弱い賃貸需要から元本に見合う賃
料を収受できず、若干低位に求められ、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に乏しい。よって、
本件では比準価格を重視し収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州門司 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 81.4]

[100.0]
100

70,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

門司区内の人口は減少傾向で、高齢化率も県
内の平均よりも高い水準で推移。建築費高騰
や物価高による不動産市場への影響が懸念さ
れる。

近隣地域は、最寄駅徒歩圏の商住混在地域で
ある。周辺に新たな住宅等の建築は見受けら
れず、地域要因に特段の変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司８Ｋ -21352	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	門司８Ｋ -21354	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	門司８Ｋ -11001	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,200)
d	門司８Ｋ -20951	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.5m市道、南6.5m、角地		近商関門景観形成地域 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,935	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	72,798	100 [ 99.4]	73,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 85,205	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	96,755	100 [ 130.2]	74,313		74,300
c	(　 ) 82,829	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	81,611	100 [ 103.0]	79,234		79,200
d	(　 ) 66,665	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,076	100 [ 88.5]	72,402		72,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

北九州門司 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,567,031	1,765,192	5,801,839	5,504,500	297,339	（　0.9809） 291,660	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	8,578,235 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建ての共同住宅、２ＬＤＫ（平均専有面積約５５㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

鉄骨造の建築物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	90.0	108.00	1,450	156,600	1.0	156,600
							1.0	156,600
2～ 4	居宅	120.00	90.0	108.00	1,500	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		642,600		642,600
								642,600

⑨年額支払賃料	642,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,711,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,711,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,402,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	642,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 642,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 158,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,567,031 円　　　　（　 40,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,000 円	101,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	269,892 円	7,711,200　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,765,192 円　（　　　　　　 9,440 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9809

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,504,500 円（　　　　　 29,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,567,031 円
②総費用	1,765,192 円
③純収益　①－②	5,801,839 円
④建物等に帰属する純収益	5,504,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	297,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	291,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,578,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州門司 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市門司区東本町一丁目２番２０	2932000001179-0000
2	北九州市門司区東本町一丁目２番２１	2932000001180-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考