令和8年1月10日　提出 北九州門司 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　上銘　隆佑   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月2日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 門司 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅　南東方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。市街化調整区域内の住宅地域のため、 需要は弱含みと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市門司区を中心とした住宅地域である。市街化調整区域内に位置し、交通接近性をはじめとして 居住環境にやや劣る面を有するため、当該地域の住宅地需要は弱含みと思料される。主な市場参加者は当該地域に地縁 を有する者が中心である。取引の中心価格帯は規模や類型等により異なるが、標準的な住宅地で５００万円前後と思料 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の一般住宅を中心として居住の快適性と利便性をともに重視する住宅地域である。比準 価格は同一需給圏内における現実の取引による市場性を反映した価格であり信頼性は高い。一方、収益価格は近隣地域 において戸建住宅の賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心 として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州市の経済は回復傾向にあるものの、門 司区の人口は減少傾向、高齢化率は上昇して いる。また住宅投資は弱含みの傾向がみられ る。 門司区の人口は減少しており、高齢化も進ん でいる。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％