令和8年1月9日　提出 北九州門司 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里東１丁目９番９ ｢大里東１－９－３５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 小森江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の既成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 小森江駅　南東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に形成された既成住宅地域であり、需要は弱く、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の傾斜地に位置する住宅地域一円。需要者は、門司区内居住者のうち都心部や門司区内に通勤する 勤労者である。古くからの既成住宅地域で街路条件が劣る、周辺でミニ開発された住宅地の価格水準は高い。住宅投資 は横ばい圏内で推移している。土地１５０㎡程度の中古戸建物件で総額７００～１，０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例から比較検討しており、市場性を反映した価格である。近隣地域は、戸建住 宅を中心とする住宅地域内に存し、アパート等の収益物件は皆無で、快適性を重視する住宅地域であるので収益還元法 は適用しなかった。よって、比準価格を標準に、前年価格との整合性、代表標準地との均衡、住宅地の需給動向を考慮 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州の経済は、一部に弱めの動きもみられ るが、緩やかに回復している。住宅投資は、 横ばい圏内で推移している。 門司区の人口は微減向、高齢化は進んでいる 。大里・小森江区の住宅地価格は横ばい傾向 で推移している。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％