令和8年1月9日　提出 北九州門司 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ ｢風師４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 小森江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 小森江駅　北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,176) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用は当面、現状維持程度での推移と予測する。傾斜地勢の高 台に所在し、街路条件等の諸条件も劣後することから、地価は当面、下落基調での推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区内で形成される住宅地域と把握。典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人で、当該 市場参加者は、取引水準を重視して価格判断を行うと理解される。当該地域は最寄駅から距離がある傾斜地勢の高台に 位置し、街路条件等の諸条件でも劣後することから需要は弱含み、地価は下落基調での推移が続く。中古物件では築年 数や規模等により価格帯がまちまちではあるが、おおよそ１，３００万円前後が取引の中心価格帯と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自ら居住する目的での 不動産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理より価格にアプローチした比準価格の説得力が、本件の場合は 高いと判断される。したがって現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出さ れた比準価格を標準に、専門職業家としての良心にしたがい、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな回復基調が続く中、米国通商政策に よる景気下振れリスクや金融・資本市場の変 動等が不動産市場に及ぼす影響については引 き続き留意の要。 地域要因に変動はないが、傾斜地勢の既成住 宅地域にあって、劣後する街路条件や環境条 件等が敬遠されて需要は弱含み、地価は下落 基調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％