令和8年1月9日　提出 北九州門司 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦１丁目６５３番７ ｢田野浦１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、公 営住宅等が混在する 住宅地域 南西5m私道 水道、ガス、下水 門司港 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 門司港駅　北東方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が小規模に建ち並ぶ山地斜面の住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。街路条件が劣り、高 齢化等による利便性の悪さから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司港駅や門司駅等を通勤・通学手段として利用する住宅地域である。需要者の中心は門司区の居住者で あるが、小倉等の他地域からの流入も見られる。地縁的選好性がやや強く、さらに街路条件の劣る丘陵地であることも あり、総じて需要は弱含みで推移している。土地は４０～５０坪前後で３００～４００万円程度、新築戸建で２，００ ０万円～３，０００万円程度が需要の中心で、中古住宅の売れ筋価格帯は１，０００万円を下回る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成するほどではないこ とから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適 性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む 比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -11             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調となっているが、門 司区では完全には閉塞感から脱却できておら ず、門司区の傾斜地への住宅需要は未だに低 迷している。 傾斜地勢の住宅地域であることから、高齢化 が進む北九州市においては需要は総じて弱く 、地価は下落傾向にある。土砂災害警戒区域 を含む。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％