令和8年1月9日　提出 北九州門司 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字今在家２１４４番１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、下水 門司 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ４．６市道 交通 施設 ＪＲ門司駅　南東方 7.5km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、門司区の郊外の既存住宅地域である。最寄駅から遠く、生活利便性、街路条件が良好でないため、 圏域内における住宅地としての競争力が相対的に低く需要は弱含みで、地価は下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏では、門司区内の既成住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、門司区内の地縁性のある一次取得者であ る。圏域内における住宅地の需要は、近年二極化しており、交通、生活利便性、街路状況が良好でないため、圏域内に おける競争力は相対的に低く需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地のみの取引では、標準的な画地規 模で５００～８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算 を断念した。一方、比準価格は、近隣地域及びその周辺の事例を中心に求めた価格であり、市場性を反映した実証的な 試算価格で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地から規準 した価格との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少傾向で、高齢化率も県 内の平均よりも高い水準で推移。建築費高騰 や物価高による不動産市場への影響が懸念さ れる。 近隣地域は、郊外の既成住宅地で、熟成され た住宅地域である。周辺には新たな住宅の新 築は見受けられず、地域要因に特段の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％