令和8年1月16日　提出 黒潮 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒潮 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幡多郡黒潮町佐賀字本村片町８３８番１外 ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 空地 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 北東4.5m町道 水道 土佐佐賀 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧佐賀町中心部の既成商業地 域 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 土佐佐賀駅南東方 390m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷、商業形態の変容等により商業性は年々低下している。背後住宅地との価格牽連性が強く、地価 は弱含みからやや下落傾向程度で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ１階店舗、２階住宅 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒潮町内の商業地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者である。近隣地 域は旧佐賀町中心部の既成商業地域である。四万十市への顧客流出や店舗経営者の高齢化等により出店希望者は少ない 。しかし、住宅地の観点からは街路、各種利便施設への接近に優れ居住の利便性が高い。津波対策の進捗や背後住宅地 との価格牽連性等により地価は弱含み傾向で推移している。中心価格帯は坪７．５万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 求めることができなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較等も適切に行われ ているものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成 要因の動向等にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化が継続し、インフレによる 物価高等が、非津波浸水区域で利便性の高い 地域とそうでない地域との価格水準の乖離が 進むと予測する。 地域経済の低迷、店舗経営者の高齢化による 後継者不足等により商業性は低下し、住宅地 域化が進行している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％