令和8年1月16日　提出 高知四万十 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知四万十 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濵田　英資   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡四万十町本町４５７番３ ｢本町５－１４｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 各種店舗、銀行、病 院等が混在する商業 地域 南7m町道 水道 窪川 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地部に存する既成商 業地域 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 窪川駅南西方 570m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧窪川町中心部の旧来からの商業地域であるが、商況は低調で閉鎖店舗や住宅への転用も散見される 。地価については、住宅地の価格水準を睨みながら底値を探る動きになるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧窪川町中心市街地の既成商業地域を中心に、旧窪川町内の商業地域一円に及ぶものと判断した。近隣 地域は町道沿いに中小店舗が建ち並ぶ既成商業地域であるが、地域経済の低迷や地域住民の高齢化・過疎化の影響等か ら土地需要は低調で、微減水準ながら地価下落が継続している。典型的な需要者としては、事業を営む個人が中心であ ると想定される。地価水準は坪あたり１０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧窪川町中心市街地の既成商業地域であるが、商況は低調で閉鎖店舗も散見される状況である。低迷する商 況により賃貸需要が極めて低調であることに加え、当該地域では従来より自用目的の取引が主体であることもあり、賃 貸市場は未成熟で収益価格を試算することができなかった。従って、実際の取引事例から試算された実証的で客観的な 比準価格を中心とし、価格形成要因の動向等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四万十町の商業地域では、地域住民の高齢化 や過疎化を背景に商況は総して低調で、土地 需要は低調な状態が続いている。 旧来からの既成商業地域では商業繁華性の衰 退に歯止めがかからず、徐々に商業繁華性の 衰退が進んでいる。 特に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％