令和8年1月16日　提出 越知 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越知 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡越知町越知字向屋敷甲１７８４番４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い国道背後の既成 住宅地域 東3.5m町道 水道、下水 西佐川 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道の南側背後地に位置する 。 街 路 ３．５ｍ町道 交通 施設 西佐川駅北西方 5.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は変化なく現状を維持するものと予測する。越知町の中心部付近に位置する概ね環境良好な住宅地域 であるものの人口減や高齢化等の要因により地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越知町及び佐川町の市街地の圏域で、標準地は越知町中心部及びその周縁部の住宅地と代替性が強い。需 要者は地縁性を有する個人が典型的で圏外からの流入は少ない。国道背後に位置し、商業施設にも程近く、利便性が比 較的高い住宅地域であるが、圏域内における少子高齢化に起因して軽微な地価下落が継続しており、土地取引は低調な 状況が継続している。需要の中心価格帯は、総額での把握が困難であるが、単価で８万円／坪前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は付近にアパートが見られるものの投資採算性を有する合理的な賃貸借市場が形成されていないことや自己使 用目的での土地取引が支配的となっていることから、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法の適用に当た っては、同一需給圏内の類似地域等から事例を採用し、相対的な規範性の優劣を検討の上、適切に比準価格を試算して いる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年から継続して県内の景気は緩やかに持ち 直しの動きが続いている。町内では少子高齢 化の進行等により、地域経済はやや低迷の状 況が続いている。 標準的使用や近隣地域の地価水準に大きな変 化を及ぼすような地域要因の変動は特に見ら れず、地価は前年並みの下落で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％