令和8年1月16日　提出 いの -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町枝川字ケナシ２３３番３５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道 枝川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いの町東部、宇治川流域の北 部に見られる住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 枝川駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 路面電車、鉄道等が利用可能で自動車交通の要衝でもある。各種利便施設への接近性に優れるほか浸水被害を受 けておらず軟弱地盤でないことから、需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いの町東部及び中心部周辺に位置する住宅地域である。主な需要者は町内在住の個人である。枝川地区 は高知市西部に隣接するほかＩＣ等の交通施設や各種利便施設への接近性に優れ、利便性が高い。周辺では軟弱地盤や 慢性的に浸水被害を受ける土地が多く見られるが、治水対策事業が完了したことや当該地域は軟弱地盤ではないことか ら地区内での選好性が高く、地価は安定的に推移している。中心価格帯は２０万～２１万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパートも見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合 う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができ なかった。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。よって比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いの -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.2] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の下支えによる不動産市場の浮揚感 は希薄化し、国際情勢の不安定化や物価高、 金利先高観から先行き不透明感が漂っている 。 いの町郊外部の利便性が高い住宅地域として 宅地需要は堅調である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％