令和8年1月16日　提出 とさ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   とさ -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐郡土佐町田井字中島９６０番５外 ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、下水 大杉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 当町中心部における地蔵寺川 北岸に位置する住宅地域 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 大杉駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。国道北側背後、地蔵寺川北岸における既成住宅地域で、人口減少、高齢化等の構 造的要因で不動産需要は弱い状態が続いており、地価は長期継続する下落傾向の過程にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土佐町内及び本山町内の住宅地域一円で、特に土佐町田井地区及び本山町中心部の住宅地について選好 性が強い。主たる需要者は同圏域内の居住者が中心で、圏域外からの転入者は希少。当該地域は土佐町中心市街地周辺 部に位置し、同圏域内では利便性や居住環境が良好な住宅地域であるが、地域経済の疲弊や少子高齢化の進行等、中山 間地域特有の要因で不動産需要は弱い状態が継続している。中心価格帯は５．０万円／坪程度の水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が未成熟である事から収益価格の試算は断念した。主たる需要者は 居住の快適性・利便性を重視して、購入の可否を決定する者であり、市場における実際の取引事例を基に、各要因比較 を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。本件では手法適用時の各種補正・修正、各要因比較も適切と判断される 。以上により、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　とさ -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。円安やウクライナ情勢等に よる国内経済不安定の影響は長期化、今後の 動向は不透明。 地域要因に変動はない。不動産需要に回復の 要因がなく、人口減、高齢化、過疎化により 、地価は長期継続した下落傾向の過程にある と拝察される。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％