令和8年1月16日　提出 東洋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東洋 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　真紀   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡東洋町河内字王子前１８２番３ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m町道 水道、下水 甲浦 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   155 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部近郊の津波浸水想定 区域内にある既成住宅地域。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 甲浦駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の周辺に戸建住宅が建つ旧来からの住宅地域。地域の過疎化が進行し、土地需要は低調な状態にある。 地域に特段の変動はなく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東洋町及びその周辺市町村の住宅地域であると判断した。典型的な需要者は、地域に地縁的選好性を有 する個人である。土地需要は地域内在的で、他地域からの流入は殆ど認められない。地域の人口減少、少子高齢化等に より地域経済は低迷し、加えて地震による津波災害に対する警戒感等から、行政機関による用地買収を除き、不動産需 給は低調な状態にある。需要の中心価格帯は、坪当たり４．５万円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係を有する事例を採用し、各補修正及び要因比較を適切に行い、十分に規範性を有する試算価 格が得られた。地域内での取引は自用の宅地取得を目的とするものが中心で、また、地域の人口減少、高齢化等から賃 貸需要は見い出せず、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は見送った。以上より、比準価格を標 準とし、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東洋町の過疎化は継続して進行しており、不 動産需要は低迷している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％