令和8年1月16日　提出 高知香美 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町西本町１丁目９６番 ｢土佐山田町西本町１－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 古くからの商業地域 北7.5m市道 水道、下水 土佐山田 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 香美市中心部に位置する既成 の商店街 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 土佐山田駅南西方 240m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部の小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、沿道型店舗等への顧客の流出等もあり、地域は衰 退傾向であり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、香美市の中心部及びその周辺の商業地域一円である。地域は中心部に位置する小売店舗等が建ち 並ぶ旧来からの近隣商業地域であるが、商圏人口の減少や消費形態の変容、沿道型店舗等への顧客の流出もあり、商況 は低迷しており、衰退傾向が続いている。典型的な需要者は香美市内の法人及び個人事業者であり、土地は坪当たり２ ０万円前後である。周辺の住宅地価格と近接しており、住宅用地の需要も認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算されており、実証的で説得力の高い価格である。一方、当該地域 は自己の業務利用を中心とする近隣商業地域であり、低層利用が標準であることから、元本価値に見合った賃料水準と はなっておらず、収益価格は低位に試算されており、信頼性が劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益 価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [146.4] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇基調や建築費の高騰など、懸念材 料はあるものの、自然災害に強いこともあり 、宅地需要は堅調であり、地価は安定的であ る。 旧来からの商業地域であり、特段の変動要因 はないものの、沿道型店舗等への顧客の流出 等もあり、地域は衰退傾向である。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％