令和8年1月16日　提出 高知香美 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町山田字若宮ノ西１４８９番 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多い古く からの住宅地域 西3.5m市道、南側道 水道 土佐山田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    15 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域の周辺に位置する 市街化調整区域内の既成住宅 地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 土佐山田駅南東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が多くみられる住宅地域であり、特段の変動要因もなく、今後も現環境を維持しつ つも、人口減少や法規制等の影響により、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 セットバックを要する角地　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、土佐山田町地区内の市街化調整区域に指定されている住宅地域一円である。地域は、農家住宅が 多く見られる住宅地域であり、市街化区域の周辺に位置することから、市街化調整区域内においては、立地条件は比較 的良好である。ただし、人口減少や法規制等もあり、宅地需要は限定的であり、地価は弱含みで推移している。典型的 な需要者は、市内在住の個人エンドユーザーが中心であり、土地は坪当り７～８万円程度が価格帯の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅も見られる住宅地域であり、需要者が限定されており、自己使用を目的とす る取引が支配的であり、市街化調整区域による法規制や地域の賃貸需要等を考慮すると、賃貸用建物の建築は現実的で はなく、収益性の馴染まないことから、収益価格は試算しなかった。よって、市場における実際の取引事例を基に試算 された実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇基調や建築費の高騰など、懸念材 料はあるものの、自然災害に強いこともあり 、宅地需要は堅調であり、地価は安定的であ る。 農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域 であり、特段の変動要因はないものの、人口 減少等もあり、地価は弱含みである。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％