令和8年1月16日　提出 高知香美 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町百石町１丁目２５番３０ ｢土佐山田町百石町１－２－３４｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 土佐山田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 香美市中心部周辺に位置する 街区整然性のある既成住宅地 域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 土佐山田駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 香美市中心部周辺に位置する住宅地域であり、特段の変動要因もなく、今後も現環境を維持しつつ、比較的利便 性の良好な立地もあり、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、香美市中心部及びその周辺に位置する住宅地域一円である。地域は、中心部周辺に位置する戸建 住宅のほか、共同住宅も見られる街区の整然とした既成住宅地域であり、中心部や利便施設等への接近性は比較的良好 である。その立地条件もあり、地域の宅地需要は堅調に推移しており、地価は安定的である。典型的な需要者は、市内 在住の個人エンドユーザーが中心であり、土地は坪当り１９万円程度が価格帯の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算されており、実証的で説得力の高い価格である。一方、当該地域 は自己使用を目的とする取引がほとんどであり、賃料水準の低下、空室率の上昇、建築費の高騰等より、新規投資の採 算性を欠き、事業収支の観点から賃貸用建物の想定は現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。よって、説得 力の高い比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇基調や建築費の高騰など、懸念材 料はあるものの、自然災害に強いこともあり 、宅地需要は堅調であり、地価は安定的であ る。 街区の整然とした既成住宅地域であり、特段 の変動要因もなく、その立地条件により、地 価は安定的に推移している。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％