別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
四万十 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四万十 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濵田　英資   TEL.
鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四万十市古津賀４丁目９９番１内
 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗等が建ち並ぶ国
道沿いの商業地域
 北西33m国道 水道 古津賀

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   225 ｍ、南   195 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道５６号沿い路線商業地域 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 古津賀駅南西方

840m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は郊外の幹線道路沿いに大型小売店舗等が連たんする路線商業地域であり、今後も同様のあり方で推移
するものと予測する。但し、地域住民の高齢化等により、商況は若干の弱含みが続く。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、四万十市郊外の幹線道路沿いの商業地域を中心とし、四万十市内の商業地域一円に及ぶものと判断した
。近隣地域は四万十市の中心部の東方、国道沿いに大型小売店舗等が連たんする路線商業地域である。典型的な需要者
としては、地元企業をはじめ、県内外の法人事業者等が想定される。需要は比較的安定的であるが、地域住民の高齢化
等に伴い商況はやや低調で、地価は若干の下落基調で推移している。地価水準は坪あたり１９～２０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は四万十市有数の路線商業地域で、比較的地価水準の高い地域である。一方、店舗あたりの画地規模が大きい
ため、賃料単価の水準は低位に抑えられており、収益価格は低位に試算されることとなった。従って、実際の不動産市
場で成立した実証的で客観的な価格である比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、近隣地域の価格形成要因や地
域経済の動向、並びに代表標準地価格との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四万十 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,300 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四万十市の商業地域においては、地域住民の
高齢化等を背景に、商況等に若干の弱含み傾
向が認められる。


地域要因に特段の変動は認められず、地価は
微減基調で推移している。



特に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四万十 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｋ
Ｈ
-2005		 四万十市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.9m国
道、南4m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b ２６０１Ａ
Ⅰ
-703		 四万十市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.4m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
c ２６０１Ｋ
Ｈ
-2006		 四万十市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北33m国道、
南西4.4m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
d ２６０１Ａ
Ⅰ
-704		 四万十市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
60,289 		 100
[ 101.3]
59,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,500 
b (　           ) 
40,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,460 		 100
[  69.9]
57,883 
57,900 
c (　           ) 
51,420  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
53,460 		 100
[  94.0]
56,872 
56,900 
d (　           ) 
39,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
39,966 		 100
[  68.6]
58,259 
58,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,200 円／㎡]  



四万十 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,778,213 
764,865 
3,013,348 
2,243,860 
769,488 		 （　0.9443）
726,628 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,247,608 円　　　　（　     26,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四万十 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 106.08 Ｓ2 212.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   543 ㎡     18.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し（店舗）を想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 個別性及び地域性から標準的建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.08 
92.9 
98.53 
2,060 
202,972 		 4.0  811,888 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
106.08 
92.9 
98.53 
1,339 
131,932 		 4.0  527,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.16 
92.9 
197.06 

334,904 		 1,339,616 
0 
⑨年額支払賃料        334,904 円　×　12ヶ月　＝　       4,018,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     197.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,018,848 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       253,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,765,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,339,616 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,778,213 円　　　　（　         6,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,060 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四万十 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,000 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,565 円  　　　        4,018,848　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,400 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         764,865 円　（　　　　　　         1,409 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     212.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,243,860 円  
（　　　　　         4,132 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,778,213 円      
②総費用 764,865 円      
③純収益　①－② 3,013,348 円      
④建物等に帰属する純収益 2,243,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 769,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 726,628 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,338 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,247,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四万十 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四万十市古津賀四丁目９９番１
 4904000243550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
四万十 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四万十 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.
鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四万十市古津賀４丁目９９番１内
 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗等が建ち並ぶ国
道沿いの商業地域
 北西33m国道 水道 古津賀

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   225 ｍ、南   195 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道５６号沿い路線商業地域 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 古津賀駅南西方

840m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線道路沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域となっており、ほぼ現状を維持した状態にて推
移する。また新規店舗の出店等も見られ、地価は今後も安定的に推移する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四万十市内の商業地域を中心として、幡多地域の路線商業地等が存する圏域にも及ぶ。主たる需要者は県
内外の法人等が中心となっている。近隣地域はサニータウン四万十を核施設とした路線商業地域であり、沿道型店舗を
中心として店舗連担性は相対的に高い。具同地区に存する商業地域との競合等もあるが、店舗の新規参入需要も多く見
られる。しかし、地価はやや下落傾向がある。土地の中心価格帯は坪１９万円前後程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近年の建築費高騰の影響に加え、商業収益力の低下等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格
は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認めら
れることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって本件においては、比準価格を標準とし、
収益価格を比較考量して、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四万十 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,300 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 57,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少と高齢化が継続し、インフレによる
物価高等が、非津波浸水区域で利便性の高い
地域とそうでない地域との価格水準の乖離が
進むと予測する。

地域要因に特段の変動は認められないが、郊
外の路線商業地域として地域熟成が進むとと
もに、地価は徐々に安定化傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.4
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四万十 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｋ
Ｈ
-2006		 四万十市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北33m国道、
南西4.4m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
b ２６０１Ａ
Ⅰ
-704		 四万十市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２６０１Ｋ
Ｈ
-2005		 四万十市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.9m国
道、南4m、
角地
（都） 商業

(100,400)
d ２６０１Ａ
Ⅰ
-6065		 四万十市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m県道、
北西12m、
角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,420  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
53,460 		 100
[  91.8]
58,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,200 
b (　           ) 
39,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
39,966 		 100
[  70.7]
56,529 
56,500 
c (　           ) 
54,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
60,289 		 100
[ 102.8]
58,647 
58,600 
d (　           ) 
36,321  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
48,379 		 100
[  81.5]
59,361 
59,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,400 円／㎡]  



四万十 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,782,646 
765,007 
3,017,639 
2,243,860 
773,779 		 （　0.9443）
730,680 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,327,059 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四万十 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 106.08 Ｓ2 212.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   543 ㎡     18.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し（店舗）を想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 個別性及び地域性から標準的建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.08 
92.9 
98.53 
2,063 
203,267 		 4.0  813,068 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
106.08 
92.9 
98.53 
1,340 
132,030 		 4.0  528,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.16 
92.9 
197.06 

335,297 		 1,341,188 
0 
⑨年額支払賃料        335,297 円　×　12ヶ月　＝　       4,023,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     197.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,023,564 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       253,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,770,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,341,188 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,782,646 円　　　　（　         6,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,063 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四万十 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,000 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,707 円  　　　        4,023,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,400 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         765,007 円　（　　　　　　         1,409 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     212.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,243,860 円  
（　　　　　         4,132 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,782,646 円      
②総費用 765,007 円      
③純収益　①－② 3,017,639 円      
④建物等に帰属する純収益 2,243,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 773,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 730,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,327,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四万十 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四万十市古津賀四丁目９９番１
 4904000243550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考