鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
四万十 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四万十 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　濵田　英資

TEL.

鑑定評価額

6,220,000 円

１㎡当たりの価格

47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四万十市中村天神橋５６番				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南9m市道	水道、下水	中村 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 55 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に位置するアーケ
ード商店街

街

路

９ｍ市道

交通

施設

中村駅北西方

1.7km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、四万十市中心部の小規模小売店舗を中心とするアーケード商店街であり、今後も同様のあり方で推
移すると思われる。但し、商況の衰退は継続し、地価は若干ながら下落基調で推移するものと予想する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、四万十市中心市街地の旧来からの商業地域を中心とし、同市の商業地域全体に及ぶ。典型的な需要者と
しては、個人事業者や地元法人等が想定される。大型店への顧客流出等により既成商業地域の衰退が続くなか、土地需
要は限定的で、地価は若干ながら下落基調で推移している。地価水準は坪あたり１５～１６万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は四万十市の旧来からの商業地域であるが、商業地域の中心は幹線道路沿いの大型店に移行しており、当該地
域では商況の低迷が続いている。このような商況の低迷もあり、賃貸需要は低調で、収益価格は相当低位に試算された
。従って、実証的で客観的な価格である比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、価格形成要因の動向等に留意の
うえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四万十市の商業地域においては、地域住民の
高齢化等を背景に、商況等に若干の弱含み傾
向が認められる。

地域要因に特に変動は認められず、僅かなが
ら商況の衰退が持続している。

特に変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四万十 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１Ａ Ⅰ -6009	四万十市		底地	（　）	ほぼ台形	東7.8m国道、北2.5m、西2m、三方路		（都）商業 (100,400)
b	２６０１ＫＨ -202	四万十市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
c	２６０１ＫＨ -2001	四万十市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	２６０１ＫＨ -2002	四万十市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.8m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 47,382) 47,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	46,913	100 [ 101.0]	46,449	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 33,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	39,609	100 [ 83.3]	47,550		47,600
c	(　 ) 44,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	41,250	100 [ 83.4]	49,460		49,500
d	(　 ) 39,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	38,308	100 [ 85.1]	45,015		45,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,100 円／㎡]

四万十 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,603,152	871,468	3,731,684	3,596,120	135,564	（　0.9443） 128,013	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,510,059 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四万十 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.76	Ｓ3	314.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	6.4 m x 20.9 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階（２階・３階）事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

個別性及び地域性から標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.76	92.4	96.76	1,753	169,620	4.0	678,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.76	92.4	96.76	1,314	127,143	3.0	381,429
							0.0	0
3～ 3	事務所	104.76	92.4	96.76	1,244	120,369	3.0	361,107
							0.0	0
～

～

計		314.28	92.4	290.28		417,132		1,421,016
								0

⑨年額支払賃料	417,132 円　×　12ヶ月　＝　 5,005,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,005,584 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,463 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,590,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,421,016 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,603,152 円　　　　（　 34,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,753 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四万十 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,000 円	48,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,168 円	5,005,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,800 円	48,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,468 円　（　　　　　　 6,602 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 314.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,596,120 円（　　　　　 27,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,603,152 円
②総費用	871,468 円
③純収益　①－②	3,731,684 円
④建物等に帰属する純収益	3,596,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,510,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

四万十 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	四万十市中村天神橋５６番	4904000396133-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
四万十 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四万十 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　猪野　裕之

TEL.

鑑定評価額

6,220,000 円

１㎡当たりの価格

47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四万十市中村天神橋５６番				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南9m市道	水道、下水	中村 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 55 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に位置するアーケ
ード商店街

街

路

９ｍ市道

交通

施設

中村駅北西方

1.7km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域としてほぼ成熟している。今後も現状を維持した状態にて推移する
ものと予測するが、郊外大型店舗等への顧客流出等により商業地域としての位置付けは低下しつつある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、四万十市に存する商業地域一帯で、中心市街地に存する商業地等との価格牽連性が強い。主たる需要者
は四万十市をはじめ幡多地域の法人、個人事業者等が中心と考察される。当該地域はアーケード商店街で、地元経済の
低迷、郊外型店舗等への顧客流出等が見られ商況はやや低位な状況が続いている。地価は依然として下落傾向が続いて
いるものの、下落率は徐々に縮小傾向にあって、当該地域の中心価格帯は坪１５万円前後程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年の建築費高騰の影響に加え、商業収益力の低下等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格
は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認めら
れることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって本件においては、比準価格を標準とし、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少と高齢化が継続し、インフレによる
物価高等が、非津波浸水区域で利便性の高い
地域とそうでない地域との価格水準の乖離が
進むと予測する。

地域要因の変動は特に無い。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四万十 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１Ａ Ⅰ -6065	四万十市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、北西12m、角地		（都）商業 (100,400)
b	２６０１Ａ Ⅰ -6034	四万十市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、南4.8m、角地		（都）商業 (100,360)
c	２６０１Ａ Ⅰ -701	四万十市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業 (70,200)
d	２６０１Ａ Ⅰ -6086	四万十市		底地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北9m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,321	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	48,379	100 [ 106.1]	45,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 28,047	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 66.0]	100 [ 103.0]	40,763	100 [ 81.2]	50,201		50,200
c	(　 ) 30,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,119	100 [ 68.6]	43,905		43,900
d	(　 52,098) 52,098	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,443	100 [ 101.7]	48,617		48,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.7	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,100 円／㎡]

四万十 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,606,371	871,572	3,734,799	3,596,120	138,679	（　0.9443） 130,955	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,567,745 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四万十 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.76	Ｓ3	314.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	6.4 m x 20.9 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階（２階・３階）事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

個別性及び地域性から標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.76	92.4	96.76	1,764	170,685	4.0	682,740
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.76	92.4	96.76	1,320	127,723	3.0	383,169
							0.0	0
3～ 3	事務所	104.76	92.4	96.76	1,230	119,015	3.0	357,045
							0.0	0
～

～

計		314.28	92.4	290.28		417,423		1,422,954
								0

⑨年額支払賃料	417,423 円　×　12ヶ月　＝　 5,009,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,009,076 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,593,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,422,954 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,606,371 円　　　　（　 34,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,764 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四万十 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,000 円	48,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,272 円	5,009,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,800 円	48,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,572 円　（　　　　　　 6,603 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 314.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,596,120 円（　　　　　 27,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,606,371 円
②総費用	871,572 円
③純収益　①－②	3,734,799 円
④建物等に帰属する純収益	3,596,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 992 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,567,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

四万十 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	四万十市中村天神橋５６番	4904000396133-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考