令和8年1月16日　提出 四万十 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四万十 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濵田　英資   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四万十市具同字ミノコシ８５８８番１０６ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 都市計画法４１条 (60,100) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外丘陵地の 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 具同 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四万十市郊外の丘陵地に存す る住宅地域 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 具同駅北西方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 都市計画法４１条 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は丘陵地を切り開いて開発された郊外高台の住宅団地で、浸水懸念もなく、現況と同様のあり方で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧中村市郊外部の住宅地域を中心とし、旧中村市の住宅地域一円に及ぶものと判断した。近隣地域は旧 中村市西部高台に開発された住宅団地で、居住環境に優れる地域である。浸水懸念がないこと等から根強い需要が確認 され、地価は若干の上昇基調で推移している。典型的な需要者としては、自用目的の個人が想定される。地価水準は坪 あたり１１～１３万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅団地であるため、賃貸市場は形成されておらず、収益価格を 試算することができなかった。そのため、実際の不動産市場で成立した客観的で実証的な価格である比準価格を中心と し、近隣地域の地域要因や地域経済の先行き等を総合的に勘案のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四万十市の住宅地域では、利便性や居住環境 の良好な地域を中心として、地価は安定的に 推移している。 郊外部の住宅団地として地域要因に特段の変 動は認められず、浸水懸念のない住宅地とし て上昇基調が継続している。 特に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％