令和8年1月16日　提出 四万十 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四万十 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濵田　英資   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四万十市中村桜町２番４５ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6.3m市道 水道、下水 中村 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に存する住宅地域 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 中村駅北西方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中心市街地の既成住宅地域であり、近隣地域及びその周辺の動向等に変動要因は認められず、今後と も現況と同様のあり方で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四万十市中心市街地の住宅地域を中心とし、市内の住宅地域一帯に及ぶものと判断される。近隣地域は 中心市街地に位置する住宅地域で、生活利便性に優れるほか、街路条件や周辺環境も良好な地域である。主たる需要者 は自用目的の個人が中心となるものと想定される。中心市街地の生活利便性、快適性に優れる住宅地域であるため根強 い需要が確認され、地価は安定的に推移している。地価水準は坪あたり１４万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心市街地の熟成度の高い住宅地域で、自用取引が支配的な地域である。中心市街地に位置するため画地規 模が限られているため、共同住宅等を建設し賃貸に供することは現実的ではない。従って、実際の取引事例から求めら れた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、近隣地域の地域要因や地域経済の動向、並びに代表標準地価 格との均衡等に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四万十 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [101.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四万十市の住宅地域では、利便性や居住環境 の良好な地域を中心として、地価は安定的に 推移している。 中心市街地の熟成度の高い住宅地域であり、 地域要因に変動は認められず、地価は安定的 に推移している。 特に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％