令和8年1月16日　提出 土佐清水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市天神町１１８番 ｢天神町２－３｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅、店舗 ビル等が多い中心的 商業地域 北12m国道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店舗も見られる土佐清水 市の中心商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え災害懸念から、空き店舗が多く見られる等、衰退傾向が継続している。近隣地域に対する 需要は減退しており、地価は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土佐清水市内の商業地域で、一部業種では宿毛市及び四万十市の商業地域にも及ぶ。需要者の中心は、 市内法人若しくは個人事業者で、圏域外からの流入は限定的である。四万十市の大型商業施設への顧客の流出等により 、衰退傾向が継続し、災害懸念及び背後地との牽連関係等により地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は、坪当 たり１０万～１１万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には、賃貸物件の新築は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、 収益価格は試算しなかった。求めることができたのは、比準価格のみであるが、信頼性のある取引事例により試算され 市場の特性を適切に反映している。よって、本件では比準価格を標準とし、一般的要因及び需要の動向等も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化、津波懸念等から商況は低 迷しており、土地需要は弱含みである。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％