令和8年1月16日　提出 土佐清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市旭町４７４番２ ｢旭町１２－３｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地外縁部に位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え災害懸念から近隣地域に対する需要は減退しており、地価は、下落傾向で推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及び周辺に所在する住宅地域である。主たる需要者は市内に居住する個人であり圏域外か らの流入は少ない。近隣地域は居住の利便性は高いものの、災害懸念等から需要は周辺の土地区画整理事業地やグリー ンハイツ等の高台に吸収されている。地域経済の低迷等により需要は緩和しており、近年、地価下落率は縮小傾向にあ るものの、下落が継続している。中心価格帯坪当たり７万～８万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引が中心であることや収益獲得目的での賃貸建物が見られず、共同住宅の想定が現実的で ないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格 が得られた。よって、比準価格を標準とし、一般的要因及び需要の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 非浸水地域を中心に利便性が高い地域の需要 は比較的堅調だが、その他は、地域間の競合 及び人口減少等により需要は低調で二極化傾 向にある。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％