鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
須崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須崎 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須崎市大間東町１１６番２｢大間東町４－３３｣				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他） (80,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	中小規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域	南東10.5m県道、北東側道	水道	大間 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 85 ｍ、南 130 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道５６号沿道の街路条件
が良好な商業地域

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

大間駅北方

150m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

須崎道路開通による売上の減少、桐間地区内の大型店舗との競合等により、収益性は低下傾向にある。災害懸念
もあり当該地域に対する需要は減退している。地価は当面の間、やや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は須崎市内の商業地域である。主な需要者は圏域内の法人である。近隣地域は旧国道沿道の路線商業地域で
ある。須崎道路開通以降の交通量の減少による収益性の低下や桐間地区の大型店舗との競合等により市内の商業地域に
おける相対的地位の低下が認められる。収益性は低下傾向にあるほか、低地部に位置し、災害懸念等から宅地需要の程
度は低く、地価はやや下落傾向で推移している。中心価格帯は１２．５～１３万円／坪程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模店舗が多い路線商業地域である。地域内では自己使用が中心であり投資目的の賃貸市場の成熟度が
低く、新規投資に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では各
種補修正、要因比較は適切に行われ実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し
、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,500 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[109.8]

[102.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の下支えによる不動産市場の浮揚感
は希薄化し、国際情勢の不安定化や物価高、
金利先高観から先行き不透明感が漂っている
。

特筆すべき変動は認められないが須崎道路開
通等による収益性の低下、自然災害への警戒
感等から、不動産需要は縮小傾向が継続して
いる。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -1.7
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

須崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＩＨ -3005	須崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		（都） (70,300)
b	２６０１ＩＨ -3027	須崎市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都） (70,300)
c	２６０１ＩＨ -3001	須崎市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	２６０１ＩＨ -3028	須崎市		更地	（　）	台形	南東8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,888	100 [ 105.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,209	100 [ 115.6]	38,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 30,205	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,936	100 [ 77.6]	37,289		38,000
c	(　 ) 31,250	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,938	100 [ 80.4]	38,480		39,200
d	(　 ) 40,211	100 [ 100.0]	[ 88.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	37,502	100 [ 96.9]	38,702		39,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +11.0
a	限定価格	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

須崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,079,162	1,121,672	3,957,490	3,261,770	695,720	（　0.9443） 656,968	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,881,725 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ1	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	25.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、部分貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域特性と対象地の個別性を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	100.0	320.00	1,466	469,120	3.0	1,407,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		469,120		1,407,360
								0

⑨年額支払賃料	469,120 円　×　12ヶ月　＝　 5,629,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,629,440 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,066,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,407,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,079,162 円　　　　（　 7,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

須崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,500 円	43,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,472 円	5,629,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 203,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,200 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,672 円　（　　　　　　 1,635 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,261,770 円（　　　　　 4,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,079,162 円
②総費用	1,121,672 円
③純収益　①－②	3,957,490 円
④建物等に帰属する純収益	3,261,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	656,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,881,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

須崎 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	須崎市大間東町１１６番２	4902000224195-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
須崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須崎 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　橋本　隆行

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須崎市大間東町１１６番２｢大間東町４－３３｣				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他） (80,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	中小規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域	南東10.5m県道、北東側道	水道	大間 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 85 ｍ、南 130 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道沿いの商業地域

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

大間駅北方

150m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型量販店への顧客の流出等により、衰退傾向が続いており、今後もこのような状況が継続するものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、須崎市の旧来からの商業地域を中心に、同市の商業地域一円である。需要者の中心は、個人事業者や法
人等が想定されるが、人口減少、津波による浸水リスクの懸念もあり、商況は低迷傾向が続き、土地需要は低調である
。地価下落が継続しており、地価は、坪当たり１２万～１３万円程度が需要の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では、投資に見合う賃料市場が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。賃料収益に基づく収益価格
が規範となっていない状況で収益価格の規範性は比準価格に比べてやや劣ると思料する。比準価格は、市場の動向を反
映し規範性は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高い比準価格を重視し、需要の動向等も考量
のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,500 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[102.0]
100

38,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化、津波懸念等から商況は低
迷しており、土地需要は弱い含みである。

地域要因に格別の変動は認められない。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

須崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＩＨ -3005	須崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		（都） (70,300)
b	２６０１ＩＨ -3009	須崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	２６０１ＩＨ -301	須崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	２６０１ＩＨ -3001	須崎市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,888	100 [ 105.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,209	100 [ 116.5]	37,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 34,409	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	39,158	100 [ 100.0]	39,158		39,900
c	(　 ) 24,467	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	30,431	100 [ 80.5]	37,802		38,600
d	(　 ) 31,250	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,938	100 [ 82.3]	37,592		38,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	限定価格	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

須崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,963,297	1,110,152	3,853,145	3,261,770	591,375	（　0.9443） 558,435	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,949,706 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ1	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	686 ㎡	25.5 m x 28.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、部分貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的使用及び個別的要因を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	100.0	320.00	1,406	449,920	3.0	1,349,760
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		449,920		1,349,760
								0

⑨年額支払賃料	449,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,399,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,399,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 448,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,950,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,349,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,963,297 円　　　　（　 7,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,406 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

須崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,500 円	43,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,952 円	5,399,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 203,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,200 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,110,152 円　（　　　　　　 1,618 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,261,770 円（　　　　　 4,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,963,297 円
②総費用	1,110,152 円
③純収益　①－②	3,853,145 円
④建物等に帰属する純収益	3,261,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	558,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 814 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,949,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

須崎 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	須崎市大間東町１１６番２	4902000224195-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考