令和8年1月16日　提出 須崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須崎 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須崎市多ノ郷字池田甲４５７３番１４ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西4.8m市道 水道 大間 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 須崎市北部郊外に所在する高 台の住宅地域 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 大間駅北西方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。災害懸念等から高台に所在する近 隣地域に対する宅地需要は回復が認められる。地価は、当分の間、強含み傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須崎市内の住宅地域であり、なかでも高台との代替競争関係が強い。主な需要者は市内在住の個人であり 圏域外からの流入も認められる。近隣地域は市街地近郊の高台に位置する。市内では浸水想定区域外の利便性が高い住 宅地は限定的であり、災害懸念等から宅地需要は回復し、地域内では徐々に建替えが進行し新陳代謝が認められる。需 要に対して供給不足感が強く、地価は強含みで推移している。中心価格帯は１１万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は須崎市郊外部の住宅地域である。地域内では自己使用目的の取引が中心であることや収益獲得目的での賃貸 建物が見られず、共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種 補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、 価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [104.0] 100 [ 64.5] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の下支えによる不動産市場の浮揚感 は希薄化し、国際情勢の不安定化や物価高、 金利先高観から先行き不透明感が漂っている 。 災害懸念が小さい住宅地域として宅地需要の 回復が認められる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +8.4 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％