令和8年1月16日　提出 南国 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 9-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市岡豊町小篭字寅居１５８番２外 ②地積 　(㎡) 13,930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:8.5 事務所兼荷捌所 Ｓ2 内陸部に大規模流通 業務施設が所在する 地域 東8m市道、北側道 水道 土佐大津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    85 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型工業地域（流通業務施 設地） 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はない。至近におけるあけぼの街道の利便性や浸水リスクの少ない立地条件から市場内で も選好性が高く、今後も地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 路地状部分含む　　　　　　　　　  -5.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県中央に位置する工業地域全域で、特に内陸型の工業地との代替性が高い。需要者は県内事業者が典型的 であるが、県外からの需要も期待される。現在のところ近隣地域内には津波想定が見られないほか、主要な幹線道路や ＩＣとの接近性等を中心に、同一需給圏内の選考性は高い。直近では円高や原材料費高騰の影響を少なからず享受して いるものの、供給が少ないため価格は上昇傾向にある。なお、中心的価格帯は１０万円／坪弱に収束すると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 流通業者が典型的と判断されるため事業の特殊性から工業施設に関する賃貸慣行が希薄で、収益還元法は適用しなかっ た。近年、需要者は生産性のほか従業員の安全性をも考慮して行動することが一般的で、近時における取引事例を基礎 とする取引事例比較法の有用性は高く、本件比準価格も実際の取引事例から適正に比較されており信頼性が高い。よっ て、本件では今後における市場の需給動向を勘案しつつ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、市場内にお ける面大地の稀少性は高位を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％