鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
南国 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南国 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

TEL.

鑑定評価額

8,490,000 円

１㎡当たりの価格

74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	不整形 1:2	店舗Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域	南6.7m県道	水道、下水	後免町 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 110 ｍ、南 65 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの旧来からの近隣商
業地域

街

路

６．７ｍ県道

交通

施設

後免町駅南西方

240m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

直近における大きな変動はない。但し、地域内に集客核施設が完成して以降、やや環境が改善された感が見られ
る。また、周辺における住宅の地価相場との相関から、今後も地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南国市～高知市東部における商業地域全域と判断される。典型的な需要者は南国市を中心として活動する
法人及び個人事業主体が中心的。市場内では複数の都市計画道路や篠原土地区画整理事業等の影響によって、中心部全
体の環境が改善されたことや近隣地域内に集客核施設ができたことなどが相まって、近隣地域の市場における相対的地
位は上昇したものと見られる。商業地の取引が少ないが中心的価格帯は概ね２０万円／坪半ばに収束すると見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では近隣店舗の需要が中心的で、賃料水準は地縁的な要因によって形成される傾向が強く、物件も自己所有による
ケースが多い特徴が見られる市場であり、収益価格は参考に留めることが望ましい。他方の比準価格は、高知市内の事
例も採用しているものの、何れも代替・競争等の関係に立つ有力な事例であり、実証的な価格が得られたと判断できる
。よって、本件では、比準価格を重視しつつ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南国 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,800 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[115.3]

[ 99.0]
100

74,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用
も安定を維持している以外に、住宅投資が緩
やかに持ち直しつつあり、全体としても改善
傾向にある。

地域内に特段の変動はないが、近隣地域内に
おける集客施設の整備によって収益面に改善
傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.8
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

南国 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＪＨ -5288	南国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２６０１ＪＨ -5286	南国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m国道、南東1m、二方路		２住居 (60,200)
c	２６０１ＪＨ -5287	南国市		更地	（　）	ほぼ台形	東6.6m県道、北4.9m、西1m、三方路		近商 (90,300)
d	２６０１ＪＨ -5203	南国市		底地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２６０１ＫＨ -1232	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,629	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,385	100 [ 100.0]	76,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 45,583	100 [ 80.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	63,435	100 [ 85.0]	74,629		73,900
c	(　 ) 78,400	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	77,246	100 [ 105.0]	73,568		72,800
d	(　 65,202) 65,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,202	100 [ 84.2]	77,437		76,700
e	(　 ) 63,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	70,670	100 [ 94.3]	74,942		74,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

南国 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例の収集が困難で再調達原価の把握も困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,929,146	567,389	2,361,757	2,124,980	236,777	（　0.9443） 223,589	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,384,098 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南国 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	69.00	Ｓ3	196.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	114 ㎡	8.3 m x 15.6 m	前面道路：県道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（約２９㎡の１Ｋ２戸）

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

標準的使用及び個別的要因を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.40	80.3	46.90	1,696	79,542	3.0	238,626
							0.0	0
2～ 3	住宅	69.00	83.3	57.48	1,500	86,220	2.0	172,440
							0.0	0
～

～

～

計		196.40	82.4	161.86		251,982		583,506
								0

⑨年額支払賃料	251,982 円　×　12ヶ月　＝　 3,023,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,023,784 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 220,065 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,923,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	583,506 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,929,146 円　　　　（　 25,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南国 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,000 円	28,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,189 円	3,143,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,200 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,389 円　（　　　　　　 4,977 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 196.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,124,980 円（　　　　　 18,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,929,146 円
②総費用	567,389 円
③純収益　①－②	2,361,757 円
④建物等に帰属する純収益	2,124,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,384,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南国 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７	4910000088891-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
南国 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南国 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　畠山　照章

TEL.

鑑定評価額

8,500,000 円

１㎡当たりの価格

74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	不整形 1:2	店舗Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域	南6.7m県道	水道、下水	後免町 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 110 ｍ、南 65 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの旧来からの近隣商
業地域

街

路

６．７ｍ県道

交通

施設

後免町駅南西方

240m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域内に特段の変動要因はない。近年、近隣地域内に集客核施設が完成して以降、人通り、収益性が向
上している。また、背後の住宅地域の価格水準との牽連性等もあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南国市中心部及び周辺の幹線道路沿いの商業地域一円である。典型的需要者は南国市内を中心とする高
知県内の法人及び個人の事業主体が想定される。南国市中心市街地の土地区画整理事業等の再開発で、背後地の世帯数
が増加、顧客人口も増加傾向にあり、また近年、近隣地域内に集客核施設ができたことで、近隣地域内の収益性、選好
性が向上、地価は、上昇傾向で推移している。現在、需要の中心は、概ね、２４～２６万円／坪の前後の水準と思料。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店
舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標
準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は
低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南国 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,800 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[ 99.0]
100

74,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地政的リスクで不確実性が残る中、観光は「
あんぱん」効果もあり回復基調で、県内景気
は持ち直し傾向にあるが、金利先高感、物価
高が懸念される。

地域内に特段の変動はない。中心部で終了し
た土地区画整理事業の影響で、背後地の人口
が増加、収益性・選好性が向上している。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

南国 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＪＨ -5289	南国市		底地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、西6m、二方路		準工 (70,200)
b	２６０１ＪＨ -5288	南国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２６０１ＪＨ -5291	南国市		建付地	（　）	不整形	西8.6m県道、中間画地		準工 (200)
d	２６０１ＪＨ -5313	南国市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.2m国道、南西2.8m、角地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,291) 78,582	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	76,693	100 [ 104.0]	73,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	73,000
b	(　 ) 75,629	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,385	100 [ 98.3]	77,706		76,900
c	(　 ) 68,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	69,276	100 [ 94.9]	72,999		72,300
d	(　 ) 30,083	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.5]	38,739	100 [ 52.6]	73,648		72,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,600 円／㎡]

南国 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,929,146	564,589	2,364,557	2,110,120	254,437	（　0.9443） 240,265	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,711,078 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南国 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	69.00	Ｓ3	196.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	114 ㎡	8.3 m x 15.6 m	前面道路：県道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（約２９㎡の１Ｋ２戸）

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

標準的使用及び個別的要因を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.40	80.3	46.90	1,696	79,542	3.0	238,626
							0.0	0
2～ 3	住宅	69.00	83.3	57.48	1,500	86,220	2.0	172,440
							0.0	0
～

～

～

計		196.40	82.4	161.86		251,982		583,506
								0

⑨年額支払賃料	251,982 円　×　12ヶ月　＝　 3,023,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,023,784 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 220,065 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,923,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	583,506 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,929,146 円　　　　（　 25,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南国 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,189 円	3,143,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 564,589 円　（　　　　　　 4,953 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 196.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,110,120 円（　　　　　 18,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,929,146 円
②総費用	564,589 円
③純収益　①－②	2,364,557 円
④建物等に帰属する純収益	2,110,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,711,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南国 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７	4910000088891-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考