鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
南国 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南国 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

TEL.

鑑定評価額

46,500,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南国市大ソネ字ハエノ後乙９８８番				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗ＬＳ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	南21m国道、背面道	水道、下水	後免町 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 105 ｍ、南 60 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣に商業施設が存する路線
商業地域

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

後免町駅南方

1.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域である近隣地域は、近年における景気の動向や背後住宅の価格水準との相関などの影響
から、今後も暫くは緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南国市～高知市東部における路線商業地域全域。需要は沿道型サービスを得意とする県内外の法人が典型
的である。最近は建築費高騰の影響を受けて大型店舗の出店意欲に陰りが見られるものの、基本的に郊外型商業地に対
する需要は堅調である。また、近年では背後の住宅環境が大きく改善された間接的影響からも、近隣地域及び周辺での
物件を検索する行動がやや活性化しつつある。なお、中心的価格帯は３０万円／坪前後に収束するものと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では沿道型店舗需要が中心的であり、賃料水準は建物の特殊性によって個別的に形成される傾向が一般的で、想定
建物の如何によって収益価格が大きく左右される特徴が見られる市場で、本件では参考に留めることが望ましい。比準
価格は高知市内の事例も採用しているが代替・競争等の関係に立つ有力な事例を採用しており実証的な価格が得られた
。よって比準価格を重視、収益価格を参考とし、市場の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南国（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     86,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用
も安定を維持している以外に、住宅投資が緩
やかに持ち直しつつあり、全体としても改善
傾向にある。

地域内に特段の変動はない。背後における複
数の都市計画事業の間接的影響から、収益面
に改善傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

南国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＪＨ -5289	南国市		底地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、西6m、二方路		準工 (70,200)
b	２６０１ＪＨ -5316	南国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m国道、南東2.7m、角地		近商 (90,200)
c	２６０１ＣＯ -1021	高知市		建付地	（　）	不整形	南東21m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２６０１ＪＨ -151	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	南東18.5m県道、中間画地		工業 (60,200)
e	２６０１ＫＨ -1260	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南21.5m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,291) 78,582	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	76,693	100 [ 88.0]	87,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,200
b	(　 ) 96,803	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.5]	91,804	100 [ 106.0]	86,608		86,600
c	(　 ) 82,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	86,893	100 [ 100.0]	86,893		86,900
d	(　 ) 75,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	78,061	100 [ 89.2]	87,512		87,500
e	(　 ) 49,877	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,428	100 [ 60.0]	82,380		82,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

南国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例の収集が困難で再調達原価の把握も困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,581,353	1,385,023	5,196,330	3,811,590	1,384,740	（　0.9443） 1,307,610	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,639,412 円　　　　（　 47,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	176.00	Ｓ2	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	535 ㎡	24.7 m x 27.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１、２階店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	352.00	100.0	352.00	1,636	575,872	3.0	1,727,616
							0.0	0
～

～

～

～

計		352.00	100.0	352.00		575,872		1,727,616
								0

⑨年額支払賃料	575,872 円　×　12ヶ月　＝　 6,910,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,910,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 345,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,564,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,727,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,581,353 円　　　　（　 12,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,636 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,500 円	51,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	345,523 円	6,910,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 321,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,100 円	51,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,385,023 円　（　　　　　　 2,589 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,811,590 円（　　　　　 7,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,581,353 円
②総費用	1,385,023 円
③純収益　①－②	5,196,330 円
④建物等に帰属する純収益	3,811,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,384,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,307,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,639,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南国 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南国市大ソネ字ハエノ後乙９８８番	4910000092636-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
南国 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南国 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　畠山　照章

TEL.

鑑定評価額

46,500,000 円

１㎡当たりの価格

86,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南国市大ソネ字ハエノ後乙９８８番				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗ＬＳ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	南21m国道、背面道	水道、下水	後免町 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 105 ｍ、南 60 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣に商業施設が存する路線
商業地域

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

後免町駅南方

1.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域内に特段の変動要因はない。近隣地域は、収益性の高い、国道沿いの路線商業地域であり、地価は
、背後の住宅地域の価格水準との牽連性等により、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南国市中心部及び周辺の幹線道路沿いの商業地域一円である。典型的需要者は高知県内の法人及び個人
の事業主体が中心であり、一部、県外からの流入も見られる。当該地域は、隣接市をつなぐ国道沿いにあり、周辺には
大型商業施設等が連担し、同市内にあって収益性の高い地域を形成している。背後地の世帯数増加で、顧客人口も増加
傾向にあり、地価は、上昇傾向で推移しており、需要の中心は、概ね、２８～３０万円／坪の水準にあると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店
舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標
準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は
低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量し、一般的要因の動向に留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南国 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     86,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地政的リスクで不確実性が残る中、観光は「
あんぱん」効果もあり回復基調で、県内景気
は持ち直し傾向にあるが、金利先高感、物価
高が懸念される。

地域内に特段の変動はない。中心部で終了し
た土地区画整理事業の影響で、背後地の人口
が増加、収益性・選好性が向上している。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

南国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＪＨ -5289	南国市		底地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、西6m、二方路		準工 (70,200)
b	２６０１ＪＨ -5288	南国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２６０１ＪＨ -5291	南国市		建付地	（　）	不整形	西8.6m県道、中間画地		準工 (200)
d	２６０１ＬＨ -209	南国市		更地	（　）	長方形	北6m市道、東3.3m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,291) 78,582	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	76,693	100 [ 89.0]	86,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,200
b	(　 ) 75,629	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,385	100 [ 88.8]	86,019		86,000
c	(　 ) 68,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	69,276	100 [ 79.2]	87,470		87,500
d	(　 ) 82,453	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	81,321	100 [ 88.9]	91,475		91,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,900 円／㎡]

南国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,581,353	1,364,023	5,217,330	3,700,140	1,517,190	（　0.9443） 1,432,683	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,091,824 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	176.00	Ｓ2	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	535 ㎡	24.7 m x 27.0 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１、２階店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	352.00	100.0	352.00	1,636	575,872	3.0	1,727,616
							0.0	0
～

～

～

～

計		352.00	100.0	352.00		575,872		1,727,616
								0

⑨年額支払賃料	575,872 円　×　12ヶ月　＝　 6,910,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,910,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 345,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,564,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,727,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,581,353 円　　　　（　 12,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,636 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	249,000 円	49,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	345,523 円	6,910,464　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 321,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 348,600 円	49,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,364,023 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,700,140 円（　　　　　 6,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,581,353 円
②総費用	1,364,023 円
③純収益　①－②	5,217,330 円
④建物等に帰属する純収益	3,700,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,517,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,432,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,091,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南国 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南国市大ソネ字ハエノ後乙９８８番	4910000092636-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考