令和8年1月16日　提出 南国 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市里改田字釘抜１０５１番５外 ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 県道沿いに農家、一 般住宅等が混在する 住宅地域 北西6.2m県道 水道 後免町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   165 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅等が混在 する県道沿いの既存集落地域 街 路 ６．２ｍ県道 交通 施設 後免町駅南方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はないが、周辺は浸水懸念がある市街化調整区域内の集落地域で、市場内の人気は低位で ある。また空き家が増加傾向にあり、今後はさらに純化が進み需要・地価ともに下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市・高知市にかけて広がる市街化調整区域内の住宅地域全域である。典型的な需要者としては、市内 南部郊外に選好性を有する一次取得者や分家住宅を所望する農業従事者が典型的で、圏外からの流入は稀有である。主 要利便施設からはやや距離を有するほか少子高齢化の影響によって需給は低調であるほか、有効需要はほぼ集落内に限 定されるものと見られる。中心的価格帯については、取引総量との関連によりその指摘が困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の指定下にあるため収益物件の想定が困難で、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者 は安全性や居住の快適性を重視して行動することが一般的で、実際の取引事例を基礎とする取引事例比較法の説得力は 総じて高い。得られた比準価格は価格牽連性が高い取引事例から適正に比準されており市場特性を適切に反映している 。本件では、今後における市場の需給動向を勘案ししつつ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 地域内には特段の変動はない。市街化調整区 域内で、かつ、津波浸水懸念を反映し、衰退 傾向にも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％