令和8年1月16日　提出 南国 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市西野田町１丁目２４番６４ ｢西野田町１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 後免町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    85 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧商店街及び中心市街地に近 接する既存住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 後免町駅北西方 490m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり大きな変動はない。但し、当市中心部の環境改善の間接的影響から、買替需要や新規需 要が上昇傾向にあることに加え浸水懸念がなく、需要・地価ともにここ暫くは上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市中心部における住宅地域全域で、特に路面電車軌道敷き背後における既成住宅地との牽連性が強い 。需要者は当市在住の一次取得者が典型的である。周辺は街路条件がやや劣り市場内の地位はやや低下気味であるが、 津波想定が無く各種利便施設への接近性に優れる為、市場全体の人気は上昇傾向にある。これらの相関から需給は概ね 均衡した状態にある。中心的価格帯は街路条件によって乖離が見られるが２０万円／坪台半ばに収束すると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内には共同住宅の供給も見られるが、大半の取引が自己使用目的であることや、周辺では投資額に見合うだけの賃 料水準が形成されていないこと等、投資採算性が劣るため、本件では収益価格の試算を行わなかった。他方の比準価格 は、有用な取引事例を採用することができたことに加え、各補修正も適正に行われており、実証的な価格が得られた。 よって、本件では、今後の市場の需給動向を勘案しつつ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　南国（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 地域内に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.4 ％