令和8年1月16日　提出 南国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市篠原字又四郎１１４２番１２ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が混 在する住宅地域 南4.8m市道 水道、下水 後免 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部の西方に位置する一般 住宅を中心に農家住宅等も見 られる既存住宅地域 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 後免駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり大きな変動はない。但し、至近で終了した篠原土地区画整理事業の影響から環境条件が 改善傾向にあり、加えて浸水懸念がなく、需要・地価ともに上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市中心部の住宅地域全域で、特に大ソネ・篠原エリアとの牽連性が強い。主たる需要者は、南国市在住 の一次取得者が典型的であるが、各種利便施設への接近性に優れるほか津波懸念がない事も相まって当市郊外部からの 流入や高知市東部の需要も包含する。需給は概ね安定的であるが、高値取引も散見され地価水準はやや強含みとして把 握される。街路条件によって乖離はあるものの、中心的価格帯は概ね２０万円／坪台前半に収束すると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内には共同住宅の供給も見られるが、大半の取引が自己使用目的であることや、周辺では投資額に見合うだけの賃 料水準が形成されていないこと等、投資採算性が劣り本件では収益価格の試算を行わなかった。他方の比準価格は、有 用な取引事例を採用することができたことに加え、各補修正も適正に行われており、実証的な価格が得られた。よって 、本件では、比準価格を重視しつつ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [104.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 地域内に特段の変動はない。至近の篠原土地 区画整理事業は事業が終了し環境条件が大幅 に改善された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％