令和8年1月16日　提出 南国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市大ソネ字室屋敷甲２３６２番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、下水 後免 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電車通り（国道）南側に位置 する中心部近くの既存住宅地 域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 後免駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり大きな変動はない。但し、篠原土地区画整理事業終了の影響で、環境条件が改善傾向に あり、加えて浸水懸念がなく、需要・地価ともに上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市中心部の住宅地域全域で、特に大ソネ・篠原エリアとの牽連性が強い。主たる需要者は、南国市在住 の一次取得者が典型的であるが、各種利便施設への接近性に優れ津波懸念がない立地から、当市郊外部からの流入に加 え、高知市東部の需要も包含する。需給はやや逼迫しており、高値取引も散見され地価水準はやや強含みの状態を維持 している。街路条件によって乖離はあるものの、中心的価格帯は概ね２０万円／坪台半ばに収束すると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内には共同住宅の供給も見られるが、大半の取引が自己使用目的であることや、周辺では投資額に見合うだけの賃 料水準が形成されていないこと等、投資採算性が劣るため、本件では収益価格の試算を行わなかった。他方の比準価格 は、有用な取引事例を採用することができたことに加え、各補修正も適正に行われており、実証的な価格が得られた。 よって、本件では、比準価格を重視しつつ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 地域内に特段の変動はない。近接する篠原土 地区画整理事業は事業が終了し環境条件が大 幅に改善されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％