別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
安芸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安芸 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安芸市本町２丁目１０５０番１
｢本町２－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(70,378)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ古くからの商業地
域		 西6.3m市道 水道、下水 安芸

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の繁華性が低下し
つつある既成商業地		 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 安芸駅　南東方

830m		 法令

規制		 （都） 
(70,378)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としての繁華性は低下が続くが、その他地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測
する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安芸市の中心部及びその周辺部の商業地域一円。典型的な需要者は個人の事業者層。近隣地域は繁華街
の近傍に位置する旧来からの小規模店舗を中心とする近隣商業地域である。近年人口減少、消費形態の変化及びロード
サイド型量販店の出店等から閉店する店舗も増加傾向で商業地域としての特性は薄れており住宅地への移行が進む。総
額は取引規模が個別的であって相場の把握が困難であるが、１４万円／坪程度が中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引が少ないなか市場の実勢を的確に反映した規範性の高い事例を採用し、要因比較等を厳格に行ったた
め、現実の市場取引の実態を捉えた実証的な価格が得られた。収益価格は自己使用が支配的な地域である事や、疲弊す
る地域の商業事情を反映して低位に算定された為規範性は劣る。従って、実証性及び規範性に優る比準価格を採用し、
収益価格を参考に留め、諸般の状況を総合的に勘案のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安やウクライナ情勢等に
よる国内経済不安定の影響は長期化、今後の
動向は不透明。

市全体の商況の低下から商業地域としての繁
華性の低下が続いている。



特に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安芸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｂ
Ｕ
-3015		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m国道、
西6.5m、北6m、
東4m、四方路
（都） 

(80,400)
b ２６０１Ｎ
Ｙ
-506		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
中間画地
（都） 

(70,400)
c ２６０１Ｂ
Ｕ
-3020		 安芸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
（都） 

(70,372)
d ２６０１Ｂ
Ｕ
-3016		 安芸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m県道、
中間画地
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,231  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  72.0]		 100
[  83.2]
54,253 		 100
[ 135.4]
40,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
13,321  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  30.0]		 100
[  90.0]
48,992 		 100
[ 123.5]
39,670 
39,700 
c (　           ) 
30,247  		 100
[  80.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
46,410 		 100
[ 116.0]
40,009 
40,000 
d (　           ) 
45,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
53,491 		 100
[ 132.1]
40,493 
40,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



安芸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,829,028 
357,324 
1,471,704 
1,329,970 
141,734 		 （　0.9443）
133,839 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,624,294 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安芸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.00 Ｓ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   378 ％   123 ㎡      6.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（専有面積３１㎡。２戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 対象標準地の個別性に即して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.00 
100.0 
62.00 
1,405 
87,110 		 2.0  174,220 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,308 
81,096 		 1.0  81,096 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

168,206 		 255,316 
0 
⑨年額支払賃料        168,206 円　×　12ヶ月　＝　       2,018,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,018,472 円　　×　　   9.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,826,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           255,316 円　×　　  90.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,829,028 円　　　　（　        14,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,405 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安芸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,500 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,924 円  　　　        2,018,472　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      125,300 円  　　　　     17,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         357,324 円　（　　　　　　         2,905 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,329,970 円  
（　　　　　        10,813 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,829,028 円      
②総費用 357,324 円      
③純収益　①－② 1,471,704 円      
④建物等に帰属する純収益 1,329,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 141,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 133,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,624,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安芸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安芸市本町二丁目１０５０番１
 4903000196034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
安芸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安芸 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.
鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安芸市本町２丁目１０５０番１
｢本町２－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(70,378)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ古くからの商業地
域		 西6.3m市道 水道、下水 安芸

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの既成商業地域（元
町商店街）		 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 安芸駅南東方

830m		 法令

規制		 （都） 
(70,378)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域であるが、空き店舗も多く見られ、衰退傾向にあると把握される。
また、地元経済の低迷から新規参入需要も見受けられず、今後も地価下落基調が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安芸市内の住商混在地域を含む商業地域一帯。主たる需要者は地縁性を有する地元の個人事業者等が中
心と把握される。近隣地域は旧来からの小規模小売店舗、飲食店等を中心とした既成商業地域であるが、地元経済の低
迷等により収益性は低下しつつあり、更に人口減少、津波懸念の影響等から商業地としての需要は減退している。地価
は比較的高い下落率にて下落基調が継続しており、当該地域の中心価格帯は更地で坪１３万円台程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近年の建築費高騰の影響に加え、商業収益力の低下等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格
は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認めら
れることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地元経済の低迷、過疎化、少子高齢化等が深
刻化しており、需給動向及び不動産市場は依
然として軟調に推移している。


地域要因に特段の変動は認められないが、当
該地域に係る需要は減退傾向にあって、地域
的にも衰退傾向が見られる。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安芸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｎ
Ｙ
-506		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
中間画地
（都） 

(70,400)
b ２６０１Ｂ
Ｕ
-3008		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東19m国道、
南西6.5m、
東13m、
三方路
（都） 

(80,400)
c ２６０１Ｂ
Ｕ
-3015		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m国道、
西6.5m、北6m、
東4m、四方路
（都） 

(80,400)
d ２６０１Ｂ
Ｕ
-3019		 安芸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,321  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  30.0]		 100
[  90.0]
48,992 		 100
[ 122.1]
40,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
23,452  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 103.9]
44,421 		 100
[ 110.7]
40,127 
40,100 
c (　           ) 
33,231  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  72.0]		 100
[  83.2]
54,253 		 100
[ 133.9]
40,518 
40,500 
d (　           ) 
47,098  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,792 		 100
[ 115.9]
41,236 
41,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,200 円／㎡]  



安芸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,814,356 
355,203 
1,459,153 
1,329,970 
129,183 		 （　0.9443）
121,988 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,391,922 円　　　　（　     19,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安芸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.00 Ｓ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   400 ％   378 ％   123 ㎡      6.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階共同住宅（専有面積３１㎡×２戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 個別性及び地域性から標準的建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.00 
100.0 
62.00 
1,398 
86,676 		 2.0  173,352 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,258 
77,996 		 1.0  77,996 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

164,672 		 251,348 
0 
⑨年額支払賃料        164,672 円　×　12ヶ月　＝　       1,976,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,976,064 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,013 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,812,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,348 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,814,356 円　　　　（　        14,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安芸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,500 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 98,803 円  　　　        1,976,064　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      125,300 円  　　　　     17,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         355,203 円　（　　　　　　         2,888 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,329,970 円  
（　　　　　        10,813 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,814,356 円      
②総費用 355,203 円      
③純収益　①－② 1,459,153 円      
④建物等に帰属する純収益 1,329,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 129,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 121,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,391,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安芸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安芸市本町二丁目１０５０番１
 4903000196034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考