令和8年1月16日　提出 室戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室戸 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　佐竹　格郎   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室戸市浮津字古戸４１４番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 古くからの商業地域 北西4.5m市道、北東側道 水道 奈半利 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧街道沿いに店舗兼居宅、一 般住宅が建ち並ぶ地域。津波 浸水想定区域内。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 奈半利駅南東方 23.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は無く、今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地であるが効用なし　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室戸市及び周辺市町村の一般商業地域や商住混在地域一帯。主たる需要者は圏域内において物品販売業等 を営む地元事業者等である。近隣地域は、主に地域在住者が利用する物品販売店等が建ち並ぶ地域であるが、近年の人 口減少・少子高齢化の進行から商業性は薄れており、空き店舗も多く見られる。また、震災による津波懸念も相俟って 、商業地の需要は極めて弱く、取引自体希少になっている。土地の取引価格帯は坪当たり８万円～８万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年の人口減少・少子高齢化等の理由により、近隣地域の商業性は薄れており、賃貸需要は殆ど認められない。自己使 用目的の取引が中心であり、収益性が地域の価格形成に及ぼす影響は無いと判断されるため収益価格の試算は断念した 。一方で、比準価格の試算では、取引事例の各種補正、地域要因の比較等は適正であることから、取引市場の実態を反 映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金利動向等の影響に留意が必要で ある。 地域要因に特段の変動は見られない。旧来か らの商業地域であるが、少子高齢化や津波浸 水予想等の理由から市勢は振るわず、地価下 落は継続している 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％