別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-16 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鴨部１丁目１４１１番１
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 店舗兼共同住宅等が
多い国道沿いの路線
商業地域		 南36m国道、背面道 水道、ガス、下水 旭

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 能茶山交差点に近い土佐道路
沿い北側の路線商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 旭駅　南方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの成熟した商業地域であるが、路線商業地域としては画地規模が小さく多様性は低い。但し、長期
にわたる地価下落の結果、最近では底値を探る需要も見られ、今後は横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 １階店舗、２階事務所、３～４階共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内郊外部における路線商業地域全域である。需要は沿道型サービスを得意とする県内外の法人が典型的
である。最近は建築費高騰の影響を受けて大型店舗の出店意欲に陰りが見られるものの、基本的に郊外型商業地に対す
る需要は堅調である。但し、地域内は画地規模の小さい物件が多く、路線商業地域としては多様性が低く需要も軟調で
あったが、直近では地域経済に牽引され需要はやや回復気味と見られる。中心的価格帯は３０万円／坪台前半と判断。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では店舗や事務所需要が中心的であるが、市場内における競争力がここ数年低下している他、最近では建築費高騰
の影響から投資に見合うだけの賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。他方の比準価格は、距離
を有する事例も採用しているが、代替・競争等の関係に立つ有力な事例を採用しており実証的な価格が得られた。本件
では、比準価格を重視しつつ、収益価格を参考に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 97,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用
も安定を維持している以外に、住宅投資が緩
やかに持ち直しつつあり、全体としても改善
傾向にある。

市場内における選好性はやや低下した状態に
あるが、概ね地域要因は成熟した状態にあり
、直近での地域要因に特段の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｎ
Ｙ
-1034		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東36m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２６０１Ｎ
Ｙ
-1033		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南40m国道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２６０１Ｂ
Ｕ
-114		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東32m国道、
北西6m、
二方路
近商

(100,300)
d ２６０１Ｂ
Ｕ
-1008		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西27m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.3]
90,175 		 100
[  92.0]
98,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
87,728  		 100
[  85.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
104,263 		 100
[ 105.0]
99,298 
99,300 
c (　           ) 
128,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,283 		 100
[ 128.8]
98,046 
98,000 
d (　           ) 
99,975  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.5]
123,084 		 100
[ 127.7]
96,385 
96,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,900 円／㎡]  



高知 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,529,511 
1,746,164 
6,783,347 
5,998,400 
784,947 		 （　0.9450）
741,775 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     14,835,500 円　　　　（　     62,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 137.20 Ｓ4 475.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     13.4 m x   21.9 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の動向を考慮し、１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（部分貸し、２戸）、３～４回住居（１ＬＤＫ、各階２戸）を想定。 ⑦有効率　  95.5 ％
の理由		 外階段、屋内共用廊下を配置した結果
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
2,189 
275,814 		 6.0  1,654,884 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
94.3 
118.80 
1,550 
184,140 		 3.0  552,420 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
111.60 
93.5 
104.40 
1,400 
146,160 		 2.0  292,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
475.20 
95.5 
453.60 

752,274 		 2,791,944 
0 
⑨年額支払賃料        752,274 円　×　12ヶ月　＝　       9,027,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     453.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,027,288 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       739,463 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,503,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,791,944 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,529,511 円　　　　（　        35,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 407,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 462,164 円  　　　        9,243,288　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      611,200 円  　　　　     81,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,500 円  　　　　     81,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,746,164 円　（　　　　　　         7,306 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     475.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,998,400 円  
（　　　　　        25,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,529,511 円      
②総費用 1,746,164 円      
③純収益　①－② 6,783,347 円      
④建物等に帰属する純収益 5,998,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 784,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 741,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,835,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鴨部一丁目１４１１番１
 4900000097121-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-16 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鴨部１丁目１４１１番１
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 店舗兼共同住宅等が
多い国道沿いの路線
商業地域		 南36m国道、背面道 水道、ガス、下水 旭

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土佐道路沿いの路線商業地域 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 旭駅南方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部近い主要県道沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動は無いが事業用土地の需要はやや限定的であるが
需要は堅調で横ばい傾向で推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 １階店舗、２階事務所、３～４階共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市と周辺の広幅員の幹線道路沿いの商業施設等が存する圏域で、特に土佐道路沿いの路線商業地域と
強い代替性を有する。典型的需要者は個人事業者、法人等が中心。近隣地域は車両通行量が比較的多いものの店舗の集
積の程度がやや低く小規模な店舗・事務所兼共同住宅等が多い路線商業地域。地価は小幅ながら下落傾向が続いていた
が他の商業地域との競合により横ばい傾向にある。地域の中心価格帯は３２万円～３３万円／坪前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近年の類似地域の取引事例から各種補修正・要因比較を適切に行い、市場性を反映した信頼性の高い試算価
格と判断される。収益価格は賃貸市場が未成熟な地域の為、新規投資に見合う賃料が見込めず低位に試算された。又、
投資目的の需要は僅少であり自己使用目的の取引が主であるため収益価格の規範性も劣ると考えらえる。従って、比準
価格を標準として収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 98,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安やウクライナ情勢等に
よる国内経済不安定の影響は長期化、今後の
動向は不透明。

特段の変動は認められない。




特になし。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｎ
Ｙ
-1034		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東36m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２６０１Ｌ
Ｈ
-1019		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２６０１Ｎ
Ｙ
-1033		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南40m国道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２６０１Ｋ
Ｈ
-1159		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m県道、
南東6.4m、
南西8m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.3]
90,175 		 100
[  94.0]
95,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
103,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
129,159 		 100
[ 127.0]
101,700 
102,000 
c (　           ) 
87,728  		 100
[  85.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
104,263 		 100
[ 108.0]
96,540 
96,500 
d (　           ) 
58,796  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  45.0]		 100
[ 104.0]
123,497 		 100
[ 130.0]
94,998 
95,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,900 円／㎡]  



高知 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,323,659 
1,722,989 
6,600,670 
5,932,160 
668,510 		 （　0.9450）
631,742 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     12,634,840 円　　　　（　     52,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 137.20 Ｓ4 475.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     13.4 m x   21.9 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３・４階は１ＬＤＫ各階２戸の住居 ⑦有効率　  95.5 ％
の理由		 共用廊下等による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
2,199 
277,074 		 6.0  1,662,444 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
94.3 
118.80 
1,539 
182,833 		 3.0  548,499 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
111.60 
93.5 
104.40 
1,319 
137,704 		 2.0  275,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
475.20 
95.5 
453.60 

735,315 		 2,761,759 
0 
⑨年額支払賃料        735,315 円　×　12ヶ月　＝　       8,823,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     453.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,823,780 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       741,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,298,334 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,761,759 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,323,659 円　　　　（　        34,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,199 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 403,000 円  　　　　     80,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 451,989 円  　　　        9,039,780　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      604,500 円  　　　　     80,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        80,600 円  　　　　     80,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,600 円  　　　　     80,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,722,989 円　（　　　　　　         7,209 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     475.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,932,160 円  
（　　　　　        24,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,323,659 円      
②総費用 1,722,989 円      
③純収益　①－② 6,600,670 円      
④建物等に帰属する純収益 5,932,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 631,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,634,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鴨部一丁目１４１１番１
 4900000097121-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考