別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-12 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市帯屋町１丁目１７０番外
｢帯屋町１－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗が建ち並ぶ
アーケードの商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 高知

980m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地域の中核を成すア
ーケード商店街		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 高知駅南西方

980m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物販を中心とする中心商業地域の中核を成す商業地域である。インバウンドを含む観光客は多く、周辺ではホテ
ルの着工や進出が決定する等、宅地需要の回復が認められる。当該傾向は、当面の間、続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の商業地域である。需要者は県内外の法人。近隣地域は県を代表するアーケード商店街で商圏は
県内全域に及ぶ。感染症発生を経て、近年はクルーズ船の寄港回数の大幅増加や連続テレビ小説効果等により観光客が
多く見られ、周辺では複数のホテル進出や店舗の出店が決定している。中心商業地域の中核を形成する近隣地域は、宅
地需要の回復が認められ、近年、地価は強含み傾向で推移している。中心価格帯は９０万円／坪程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費の高騰や商業収益の低迷等により新規建物に係る投資は限定的で、賃料は築年を経た物件を中心に形成され、土
地建物の新規投資に見合う賃料水準は見込み難く収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では各種補修正
、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    219,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 将来的な金利上昇リスクや建築費高騰はある
ものの、価格時点では利便性が高い住宅地を
中心に不動産需要は堅調な状況にある。


インバウンドを含む観光客が多く見られ、周
辺でホテルの進出等が決定する等、中心商業
地域内での需要は高位にある。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.2
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｇ
Ｓ
-1010		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
中間画地
商業

(90,468)
b ２６０１Ｋ
Ｈ
-1128		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
c ２６０１Ｋ
Ｈ
-1114		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.1m市道、
北6.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,486)
d ２６０１Ｋ
Ｈ
-1264		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西39m国道、
北8m、角地
商業

(100,500)
e ２６０１Ｇ
Ｓ
-103		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地
商業

(90,408)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  96.0]
193,028 		 100
[  70.2]
274,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
221,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
194,113 		 100
[  68.4]
283,791 
284,000 
c (　           ) 
200,632  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
193,371 		 100
[  70.6]
273,897 
274,000 
d (　           ) 
263,463  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.3]
237,186 		 100
[  86.5]
274,203 
274,000 
e (　           ) 
210,261  		 100
[ 125.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
211,102 		 100
[  77.7]
271,689 
272,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.2 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



高知 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,358,950 
4,330,137 
16,028,813 
12,883,200 
3,145,613 		 （　0.9482）
2,982,670 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     59,653,400 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 252.00 ＲＣ3 781.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   281 ㎡     18.0 m x   15.6 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しで、全階の用途は店舗 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
4,389 
918,398 		 3.0  2,755,194 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
2,600 
544,050 		 3.0  1,632,150 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
1,850 
387,113 		 3.0  1,161,339 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 ＰＨ
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
781.00 
80.4 
627.75 

1,849,561 		 5,548,683 
0 
⑨年額支払賃料      1,849,561 円　×　12ヶ月　＝　      22,194,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,194,732 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,886,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,308,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,548,683 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,358,950 円　　　　（　        72,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 915,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,109,737 円  　　　       22,194,732　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      566,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,372,500 円  　　　　    183,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,330,137 円　（　　　　　　        15,410 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 183,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     781.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,883,200 円  
（　　　　　        45,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,358,950 円      
②総費用 4,330,137 円      
③純収益　①－② 16,028,813 円      
④建物等に帰属する純収益 12,883,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,145,613 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,982,670 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,653,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市帯屋町一丁目１７０番
 4900000166270-0000
2 　高知市帯屋町一丁目１７１番
 4900000166271-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-12 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.
鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市帯屋町１丁目１７０番外
｢帯屋町１－９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗が建ち並ぶ
アーケードの商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 高知

980m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地のアーケード商店
街		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 高知駅南西方

980m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地のアーケード商店街の通行量及び観光客数は増加・回復傾向が見受けられ、需要も回復傾向であり、
地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市中心商業地周辺の商業地域一円である。近隣地域は、小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶアーケード
商店街で、通行量及び観光客数は増加・回復傾向が見受けられ、需要も回復傾向であり、地価は上昇傾向で推移するも
のと予測する。典型的需要者は、高知県内の法人等の事業主体が中心であるが、一部、県外資本の流入も観察される。
土地の中心的価格帯は、坪当たり９０万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では、投資に見合う賃料市場が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。賃料収益に基づく収益
価格が規範となっていない状況で収益価格の規範性は比準価格に比べてやや劣ると思料する。比準価格は、市場の動向
を反映し規範性は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    219,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地域の通行量及び観光客は増加・回
復傾向が見受けられ、需要は回復基調である
。


地域要因に格別の変動は認められない。




特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｇ
Ｓ
-1011		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.1m市道、
中間画地
商業

(90,246)
b ２６０１Ｇ
Ｓ
-1010		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.8m市道、
中間画地
商業

(90,468)
c ２６０１Ｋ
Ｈ
-1264		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西39m国道、
北8m、角地
商業

(100,500)
d ２６０１Ｇ
Ｓ
-103		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地
商業

(90,408)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,448  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,205 		 100
[  56.3]
270,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
156,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  96.0]
193,028 		 100
[  70.6]
273,411 
273,000 
c (　           ) 
263,463  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.3]
237,186 		 100
[  86.1]
275,477 
275,000 
d (　           ) 
210,261  		 100
[ 125.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
211,102 		 100
[  77.6]
272,039 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    272,000 円／㎡]  



高知 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,261,765 
4,318,837 
15,942,928 
12,883,200 
3,059,728 		 （　0.9482）
2,901,234 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     58,024,680 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 252.00 ＲＣ3 781.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   281 ㎡     18.0 m x   15.6 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し店舗 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 標準的使用及び個別的要因を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
4,489 
939,323 		 3.0  2,817,969 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
2,460 
514,755 		 3.0  1,544,265 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
252.00 
83.0 
209.25 
1,800 
376,650 		 3.0  1,129,950 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 ＰＨ
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
781.00 
80.4 
627.75 

1,830,728 		 5,492,184 
0 
⑨年額支払賃料      1,830,728 円　×　12ヶ月　＝　      21,968,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,968,736 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,757,499 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,211,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,492,184 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,261,765 円　　　　（　        72,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,489 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 915,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,098,437 円  　　　       21,968,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      566,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,372,500 円  　　　　    183,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,318,837 円　（　　　　　　        15,370 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 183,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     781.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,883,200 円  
（　　　　　        45,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,261,765 円      
②総費用 4,318,837 円      
③純収益　①－② 15,942,928 円      
④建物等に帰属する純収益 12,883,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,059,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,901,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,024,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市帯屋町一丁目１７０番
 4900000166270-0000
2 　高知市帯屋町一丁目１７１番
 4900000166271-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考