鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
高知 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-8

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　吉田　龍平

TEL.

鑑定評価額

9,590,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市愛宕町１丁目２０６番				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	建築中	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	東14.5m県道	水道、ガス、下水	高知 710m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に位置する近隣型の商
店街

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

高知駅西方

710m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域に近接する小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商店街である。周辺幹線道路沿道地域や背後住宅地と
の価格牽連性等により、地価は当分の間、横這いから強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市中心部の近隣商業地域である。主な需要者は県内の法人及び個人事業者である。近隣地域は高知駅
や中心商業地域に近接する幹線道路直ぐ背後に所在する。周辺商業地域では高度利用目的での需要が回復し、市場参加
者の広域化が認められる。回復基調にある中心商業地や強含みにある周辺商業地及び背後住宅地との価格牽連性等から
近隣地域の資産価値は上昇が認められ、直近での地価は強含みにある。中心価格帯は３９万円／坪程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。地域内では自己使用目的での取引が中心であること及び土地建
物の新規投資に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では
、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を
重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.8]

[100.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の下支えによる不動産市場の浮揚感
は希薄化し、国際情勢の不安定化や物価高、
金利先高観から先行き不透明感が漂っている
。

地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.7
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＩＨ -1006	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	西15m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２６０１ＫＨ -1259	高知市		建付地	（　）	不整形	西14.5m県道、北5.7m、角地		商業 (100,400)
c	２６０１ＫＨ -1154	高知市		更地	（　）	ほぼ整形	北9.2m市道、東6m、南東6m、三方路		近商 (100,300)
d	２６０１ＫＨ -1142	高知市		更地	（　）	不整形	西15m県道、南9.8m、角地		近商 (90,300)
e	２６０１ＯＹ -1023	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	西15.4m県道、東4m、二方路		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,537	100 [ 106.3]	120,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 121,261	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.2]	149,437	100 [ 131.0]	114,074		114,000
c	(　 ) 109,400	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	125,779	100 [ 102.5]	122,711		123,000
d	(　 ) 131,925	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	121,603	100 [ 105.5]	115,264		115,000
e	(　 ) 168,080	100 [ 145.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	118,283	100 [ 96.6]	122,446		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
e	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

高知 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,319,381	660,660	2,658,721	2,377,280	281,441	（　0.9450） 265,962	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,319,240 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	65.52	Ｓ3	196.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	82 ㎡	4.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階住居：（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.52	100.0	65.52	1,993	130,581	4.0	522,324
							0.0	0
2～ 2	住宅	65.52	100.0	65.52	1,300	85,176	2.0	170,352
							0.0	0
3～ 3	住宅	65.52	100.0	65.52	1,300	85,176	2.0	170,352
							0.0	0
～

～

計		196.56	100.0	196.56		300,933		863,028
								0

⑨年額支払賃料	300,933 円　×　12ヶ月　＝　 3,611,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,611,196 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,729 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,311,467 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	863,028 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,319,381 円　　　　（　 40,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,560 円	3,611,196　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,660 円　（　　　　　　 8,057 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,377,280 円（　　　　　 28,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,319,381 円
②総費用	660,660 円
③純収益　①－②	2,658,721 円
④建物等に帰属する純収益	2,377,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,319,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市愛宕町一丁目２０６番	4900000054744-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
高知 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-8

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

TEL.

鑑定評価額

9,590,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市愛宕町１丁目２０６番				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	建築中	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	東14.5m県道	水道、ガス、下水	高知 710m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード型のあたごまち商
店街

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

高知駅　西方

710m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

今後における物価動向や人手不足の影響と賃金の動向などにも注視すべきであるが、基本的には商況の衰退と背
後地における住宅地の価格とのバランスを考慮しつつ、横這い～微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部に位置する商業地域全体で、近隣商業地域や混在地域との代替性が高い。当該地域は旧来から
の商店街で、中核施設の不在や郊外型への顧客流出等により収益性は低下している。長らくこうした商況の衰退を基調
として下落してきたが、直近では背後地との価格牽連性や小規模店舗の回帰等との影響からほぼ横這いに推移している
。中心価格帯は取引件数との相関により一概な指摘が難しいが、概ね４０万円／坪前後に収束するものと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では小規模店舗の需要が中心的である。近年は、量販店やＥＣ等との競合から店舗需要は縮小の一途にあり、
また長期にわたる地域経済の低迷から低下した賃料水準が、近年の高騰した建築費に見合わず、収益価格は低位に試算
された。比準価格は、取引事例の選択、各補修正等比準の各段階は適正で実証的な価格が得られた。よって本件では、
比準価格を重視しつつ収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.2]

[100.0]
100

117,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用
も安定を維持している以外に、住宅投資が緩
やかに持ち直しつつあり、全体としても改善
傾向にある。

至近の都市計画道路の整備で利便性が向上し
つつあるが、地域要因に特段の変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６０１ＩＨ -1006	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	西15m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２６０１ＫＨ -1259	高知市		建付地	（　）	不整形	西14.5m県道、北5.7m、角地		商業 (100,400)
c	２６０１ＯＹ -1018	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15.3m県道、南西4m、二方路		近商 (90,200)
d	２６０１ＩＨ -106	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、北7.5m、東3.3m、三方路		近商 (90,300)
e	２６０１ＯＹ -122	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16.2m県道、北4.5m、二方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,537	100 [ 109.9]	116,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 121,261	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.2]	149,437	100 [ 125.0]	119,550		120,000
c	(　 ) 136,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	140,478	100 [ 118.7]	118,347		118,000
d	(　 ) 117,735	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	112,465	100 [ 95.8]	117,396		117,000
e	(　 ) 142,417	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	140,183	100 [ 118.7]	118,099		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

高知 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,359,213	668,032	2,691,181	2,406,720	284,461	（　0.9450） 268,816	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,376,320 円　　　　（　 65,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	65.52	Ｓ3	196.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	82 ㎡	4.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階・３階住宅として１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

対象地の個別性に即して判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.52	100.0	65.52	1,993	130,581	4.0	522,324
							0.0	0
2～ 2	住宅	65.52	100.0	65.52	1,320	86,486	2.0	172,972
							0.0	0
3～ 3	住宅	65.52	100.0	65.52	1,320	86,486	2.0	172,972
							0.0	0
～

～

計		196.56	100.0	196.56		303,553		868,268
								0

⑨年額支払賃料	303,553 円　×　12ヶ月　＝　 3,642,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,642,636 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,351,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	868,268 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,359,213 円　　　　（　 40,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,500 円	32,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,132 円	3,642,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,200 円	32,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,032 円　（　　　　　　 8,147 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 196.56 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,406,720 円（　　　　　 29,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,359,213 円
②総費用	668,032 円
③純収益　①－②	2,691,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,406,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	284,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	268,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,376,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市愛宕町一丁目２０６番	4900000054744-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考