別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -48 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濵田　英資   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鷹匠町１丁目２１番２
 ②地積
　(㎡)		 836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,378)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ12		 一般住宅や共同住宅
が混在する中心部の
住宅地域		 南5.8m市道、東側道 水道、ガス、下水 高知

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近接する利便性の高
い住宅地域		 街

路		 ５．８ｍ市道　角地 交通

施設		 高知駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,378)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に位置する利便性、居住性に優れた住宅地域内のマンション適地という特性に変動は認められず、今
後とも現況と同様のあり方で推移するものと予測するが、分譲マンションの需要動向に留意を要する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              154,000 円／㎡
(6)市場の特性 高知市中心部を中心として周縁部の住宅地域に及ぶ地域内の、マンション適地たる広大地と強い代替競争関係が認めら
れる。典型的な需要者としては、県内外のマンションディベロッパー等が中心になるものと想定される。マンション適
地は供給が限定的であるため、利便性の高い地域を中心として、構造的に地価には上昇圧力が認められるが、新築マン
ションの需要動向に留意する必要がある。当該地域における地価水準は、坪あたり５０～５５万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は面積の広いマンション適地であるため、比準価格の試算のほか、開発法による試算を行った。比準価格は
現実の需給動向を反映した現実的な価格である一方、開発法による価格は建築・販売計画に基づく需要者サイドから試
算した価格であり、計画の実現性等に不確定要素が認められる。よって、現実的で実証的な比準価格を中心とし、開発
法による価格を参酌して、価格形成要因の動向等に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高知市の住宅地域では、安全性や利便性等に
優れた地域を中心に、安定的な需要が認めら
れるが、建築費の高騰や人手不足等が懸念さ
れる。

地域要因に特に変動は認められないが、高価
格帯の分譲マンションの需要動向に留意が必
要。


特に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｋ
Ｈ
-1001		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
南1m、二方路
１住居
地区計画等
(70,200)
b ２６０１Ｇ
Ｓ
-105		 高知市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ２６０１Ｂ
Ｕ
-1008		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西27m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２６０１Ｂ
Ｕ
-114		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東32m国道、
北西6m、
二方路
近商

(100,300)
e ２６０１Ｌ
Ｈ
-1020		 高知市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北6.1m市道、
西8m、二方路
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,366  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,999 		 100
[  94.1]
164,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
165,000 
b (　    109,589) 
156,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
164,221 		 100
[ 105.0]
156,401 
156,000 
c (　           ) 
99,975  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  85.5]
123,084 		 100
[  75.3]
163,458 
163,000 
d (　           ) 
128,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,283 		 100
[  77.6]
162,736 
163,000 
e (　    115,595) 
115,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
124,698 		 100
[  75.9]
164,292 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



高知 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域における現状の賃料水準では、建築費の高騰等もあり、投資に見合う賃貸用マンションの想定が困難な
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,087,766,463 
958,933,420 
12 
438,000 
3,131.70 
225,000 
4,410.00 
⑧開発法による価格 　　          128,833,043 円　　　　（　              154,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
836 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  836.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡  4,410.00 ㎡  3,157.70 ㎡  1,252.30 ㎡  3,131.70 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    33 戸)
 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.4 ％）  （     527.5 ％）  （     377.7 ％）  （     149.8 ％）  （     71.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
100 ％ 
400 ％ 
378 ％ 		 間口

奥行		   23.3 ｍ

  29.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 438,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    438,000 円／㎡　　×　　     3,131.70 ㎡　　＝　　　　       1,371,684,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,371,684,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   225,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   231,750 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    231,750 円／㎡　　×　　　   4,410.00 ㎡　　＝　　　　       1,022,017,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,371,684,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         137,168,460 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,159,185,960 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 68,584,230 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           63,591,298 円 
販売総額(2期) 68,584,230 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           58,413,189 円 
販売総額(3期) 1,234,516,140 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          965,761,976 円 
収入合計 － － － － 1,087,766,463 円 
支出 建築工事費(1期) 153,302,625 円  (     15 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          144,855,650 円 
建築工事費(2期) 153,302,625 円  (     15 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          131,809,597 円 
建築工事費(3期) 715,412,250 円  (     70 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          559,667,003 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 82,301,076 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           76,309,558 円 
販売管理費(2期) 54,867,384 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           46,291,612 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 958,933,420 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,087,766,463 円　　－　　　　　　          958,933,420 円　　＝　　　　　           128,833,043 円 

              154,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高知 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鷹匠町一丁目２１番２
 4900000195591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -48 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鷹匠町１丁目２１番２
 ②地積
　(㎡)		 836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,378)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ12		 一般住宅や共同住宅
が混在する中心部の
住宅地域		 南5.8m市道、東側道 水道、ガス、下水 高知

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近接する利便性の高
い住宅地域		 街

路		 ５．８ｍ市道　角地 交通

施設		 高知駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,378)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 標準的使用に変化はないものと予測。利便性の高いエリアでの面大地供給は限定的。近年は平均分譲単価が上昇
傾向を強めており、これに伴って地価も上昇を継続しているが、徐々に先行きの不透明感が生じつつある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              159,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部及びその縁辺部の圏域で、圏域内における中高層利用が可能な面台地と強い代替関係が成立
する。需要者は県内外のディベロッパーが典型的であるが一部の市街地ではホテル用地との競合関係が認められる。建
築費高騰等によりマンション供給は鈍化するものと危ぶまれたがシニア層の住み替え需要に加えて子育て世代にもマン
ション需要が強まっており、平均販売単価が上昇傾向にある。需要の中心価格帯については把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争不動産から取引事例を選択し要因比較を行ったもので、市場性を反映した実証的な価格が得られて
いる。開発法による価格はディベロッパーの投資採算性を反映した理論的な価格で説得力を有するが、分譲事業に係る
資料の収集に限界があったため、試算過程に想定要素を多く含み、相対的規範性は劣る。よって、比準価格を重視、開
発法による価格は参考に留め、価格形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年から継続して県内の景気は緩やかに持ち
直しの動きが続いている。環境条件に応じた
地価動向の二極化が依然として継続している
。

標準的使用に変化はない。利便性の高いエリ
アにおけるマンション適地は依然として需要
が強く、地価は前年並みの上昇を継続してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｋ
Ｈ
-1001		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
南1m、二方路
１住居
地区計画等
(70,200)
b ２６０１Ｂ
Ｕ
-114		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東32m国道、
北西6m、
二方路
近商

(100,300)
c ２６０１Ｇ
Ｓ
-105		 高知市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d ２６０１Ｋ
Ｈ
-1265		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
東8m、角地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,366  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,756 		 100
[  94.4]
164,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
128,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,283 		 100
[  77.9]
162,109 
162,000 
c (　    109,589) 
156,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
164,221 		 100
[ 111.0]
147,947 
148,000 
d (　           ) 
198,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.7]
171,935 		 100
[ 107.5]
159,940 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  +4.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



高知 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域では投資採算性を有する大規模な賃貸用マンションの供給が見られないため。最有効使用を分譲マンシ
ョン用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,092,733,433 
959,493,242 
12 
440,000 
3,131.70 
225,000 
4,410.00 
⑧開発法による価格 　　          133,240,191 円　　　　（　              159,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
836 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  836.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡  4,410.00 ㎡  3,157.70 ㎡  1,252.30 ㎡  3,131.70 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    33 戸)
 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.4 ％）  （     527.5 ％）  （     377.7 ％）  （     149.8 ％）  （     71.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
100 ％ 
400 ％ 
378 ％ 		 間口

奥行		   23.3 ｍ

  29.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 440,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    440,000 円／㎡　　×　　     3,131.70 ㎡　　＝　　　　       1,377,948,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,377,948,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   225,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   231,750 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    231,750 円／㎡　　×　　　   4,410.00 ㎡　　＝　　　　       1,022,017,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,377,948,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         137,794,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,159,812,300 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 68,897,400 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           63,881,669 円 
販売総額(2期) 68,897,400 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           58,679,916 円 
販売総額(3期) 1,240,153,200 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          970,171,848 円 
収入合計 － － － － 1,092,733,433 円 
支出 建築工事費(1期) 153,302,625 円  (     15 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          144,855,650 円 
建築工事費(2期) 153,302,625 円  (     15 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          131,809,597 円 
建築工事費(3期) 715,412,250 円  (     70 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          559,667,003 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 82,676,880 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           76,658,003 円 
販売管理費(2期) 55,117,920 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           46,502,989 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 959,493,242 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,092,733,433 円　　－　　　　　　          959,493,242 円　　＝　　　　　           133,240,191 円 

              159,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高知 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鷹匠町一丁目２１番２
 4900000195591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考