令和8年1月16日　提出 高知 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -45 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.

鑑定評価額 3,580,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市春野町西諸木字馬場末５９９番２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東5.8m市道 水道、下水 高知 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧春野町の既成住宅地域 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 高知駅南西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域であって、自然災害に対する警戒感が強い地域である が、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市南部の市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は旧春野町内在住の一次取得者が中心 で、需給圏外からの転入需要は限定的。近隣地域は、街路条件に特段の難は無いものの、利便施設及び都心部への接近 性に劣る市街化調整区域内の既成住宅地域であって、災害懸念等も有することから不動産需要は相対的に低調であり、 地価は依然として下落傾向を継続している。当該地域の中心価格帯は更地で坪５～７万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の取引が中心となっている市街化調整区域内の住宅地域であり、投資物件としての需要はほとんど なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格 は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と 判断される。よって本件においては比準価格を標準として、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、金融情勢等の下振れリスクもあるが 、雇用・所得環境が改善する下で、景気及び 需給動向は比較的堅調に推移している。 地域要因に特段の変動は認められないが、津 波懸念等から需要は依然として減退傾向にあ る。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％